다세대주택 빌라 건축물현황도 호수표시가 실제와 다를때 잔금대출

다세대주택 빌라 매매계약을 한 후 매수인이 매매잔금 대출절차를 진행하고 있던 중 해당 주택 호수는 1호이나 건축물 현황도에는 2호로 호수 표시가 서로 뒤바뀌어 있음을 은행이 알게 되었을 때 잔금대출을 받을 수 있는지의 여부와 건축물 현황도의 표시변경 문제에 관한 이야기입니다.

 

대출을 이용하여 내 집 마련을 계획 중인 신혼부부, 직장 인분이라면 끝까지 읽어 보시면 좋을 것 같습니다.

 

반응형

 

다세대주택 빌라 건축물 현황도 호수 표시가 실제와 다를 때 잔금대출?

 

첫째, 대출 문제입니다.

 

매수자가 대출을 받아 잔금을 계획 중이고, 해당 주택의 거주자가 전세를 살고 있는 중이면,

전세를 살고 있는 세입자는 잔금일에 이사를 맞추게 되고, 집주인은 매수인으로부터 잔금을 받아 전세보증금을 세입자에게 반환을 하기 마련입니다.

 

그러므로 대출은 집을 파는 사람이나 사는 사람 그리고 전세를 사는 사람 모두에게 맞물려 있어 중요한 문제입니다.

 

서두에 언급된 것과 같이 공부상의 호실 표시와 실제의 점유(소유) 현황이 다르면,

 

은행에서 대출을 해줄까요? 안 해줄까요?

안 해준다면 그 이유는 뭘까요?

 

결론은

대출이 불가하다고 보아야 합니다.

 

이유는 공부상 타인 소유 주택을 자신의 소유 주택으로 알고 있는 소유권에 관한 것 이어서

호수가 뒤바뀌어 있음을 모르는 양 당사자인 소유자 중 어느 한쪽이 채무 불이행으로 인한 담보권 실행으로 주택이 경매가 될 경우에 자기 소유 주택이 아닌 타인 소유 주택이 실제로 경매되므로 다른 한쪽의 소유자는 눈뜨고 소유권을 잃어버리게 됩니다.

 

이런 경우를 '날 벼락 맞는다'라고 하겠죠?

이런 경우가 생기면 안 되므로 은행에서 대출을 해 줄 수가 없는 것입니다.

 

대출이 가능하려면 현재의 점유 상황에 맞춰서 건축물 현황도의 호수 표시변경이 이루어진 이후에 가능할 것입니다.

 

둘째, 건축물 현황도의 호수 표시변경에 관한 것입니다.

 

현재 1호와 2호의 각각의 소유자들은 공부상 상대방 소유의 주택을 자신의 주택으로 알고 점유 중이고,

다시 말해서,

자신의 주택으로 알고서 점유중이나 실제로는 공부상 타인 소유 주택입니다.

 

해당 주택이 공부상 타인 소유이므로 은행은 이문제가 해결되지 않는 한 대출을 하여주지 않을 것이므로 매수인은 잔금을 치를 수 없게 된다는 의미입니다

 

이문제를 해결하기 위하여 매매계약 당사자인 소유주가 구청 담당부서에 건축물 현황도에 표시되어 있는 호수를 실제 점유현황 호수대로 변경해줄 것을 요청하였을 경우에 과연 건축물 현황도를 변경해 주는가 하는 문제입니다.

 

실제 점유 상황대로 건축물 현황도의 호수 표시 변경이 가능할까요....? 불가능할까요.....?

 

건축물대장의 기재내용 변경은

건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에 변경[건축물대장의 등재 및 관리에 관한 규칙 제21조] 할 수 있습니다.

.

이 사건은 계단을 중심으로 좌우에 있는 출입구 현관에 호수 표시를 바꿔서(1호를 2호로, 2호를 1호로) 부착한 문제로서 기재내용이 잘못된 것도 누락된 것도 아닙니다.

 

따라서 변경사유에 해당하지 않으므로 담당공무원은 건축물 현황도의 호수 표시변경을 해 줄 수 없을 것입니다. 그러면 잔금대출이 안되어 매수인이 잔금을 치를 수 없게 되어  매도자, 매수자, 거래를 중개한 공인중개사 그리고 세입자 모두 난감한 문제가 아닐 수 없을 것입니다.

 

결과적으로 잔금을 치를 수 없게 됨으로써 거래계약이 해제될 경우 책임부담은 누구에게 있을까요........?

매도인?

매수인?

공인중개사?

관할 지자체?

어떻게 생각하세요........????

 

이러한 좌우 호수 표시가 뒤 바뀌는 것은 빌라와 같은 신축 다세대주택에서 흔하게 일어날 수 있는 일입니다.

 

건물 공사 마무리 단계에서 건축주가 세심하게 확인을 하지 않는다면 호실 표시 부착이 서로 뒤바꿔서 부착되어있어도 알 수 없다는 것을 쉽게 상상할 수 있을 것입니다.

 

본건은 건축주가 건축허가를 받아 신축하면서 도면에 표시된 각층의 주택호수와 실제로 주택 현관에 부착된 호수 표시가 서로 바뀌어 부착됐다는 사실을 모른 채 사용승인을 받은 후 소유권 보존등기와 소유권 이전등기를 하였으며 수분양자는 주택 현관에 부착된 호수 표시판에 따라 입주 거주해 왔을 것입니다.

 

공부상 부동산 표시가 현재의 점유상태와 달라서 대출을 받지 못하는 문제와 같은 소유권 행사에 제한이 있어서 이를 해결하기 위하여 관할 구청에 실제 거주 현황에 맞게 건축물대장의 표시를 변경해 줄 것을 요청하면, 관할 구청은 건축물 현황도의 호수를 변경하는 것은 "소유권 변경"에 해당하므로 변경을 거부할 것입니다.

 

그러므로 건물 현황도상 호수 표시변경을 위해서는

 

입주민 전원이 (양당사자 합의면 가능?) 건축물대장의 주택 호수를 정정해 줄 것을 요구하여야 하고,

호수 정정에 따른 분쟁의 우려가 없으며,

호수 맞교환이 토지지분이나 권리관계에 영향을 미치지 않는다면 가능할 것으로 보입니다.

 

변경이 가능하다고 보는 이유는

 

본건과 같이 다세대주택의 뒤바뀐 호수에 대한 건축물 현황도 변경을 요청한 과거 사례가 있었는데,

해당 00 구청에서 '소유권에 관한 사항'으로서 변경이 불가하다는 이유를 들어 변경을 해주지 않으므로 민원인은 국민권익위원회에 다시 민원을 제기한 바가 있었습니다.

 

이때 국민권익위원회에서는

"실질적인 소유권 변경이 없고, 향 후 소유권의 분쟁의 우려가 없다면 소유자들의 신청에 따라 건축물대장을 정정해 실제 현황과 일치시키는 것이 건축물대장에 관한 행정목적에도 부합하는 것"이라고 한 바가 있었기 때문입니다.

 

보통 등기부와 건축물대장의 표시가 다를 경우에

 

소유자에 관한 사항은 등기부에 기재된 대로 건축물대장을 정정하고,

부동산 표시에 관한 사항은 건축물대장에 기재된 대로 등기사항을 정정을 합니다.

 

건축물현황도_매매잔금대출_로고

 

이 경우의 건축물 현황도 동호수 표시는 공부의 기재 사항이 실제 점유상태와 다른 것으로서

다세대주택 빌라 등을 거래를 할 때에

건축물대장 등기사항 증명서뿐만 아니라 건축물 현황도까지 발급받아 실제 상태를 비교 확인하지 않는 한 알 수 없는 문제입니다.

부동산 거래에서 세밀한 주의를 기울여야 할 사안이라 하겠습니다.