임대보증금 보증가입 제도개선

임대보증금 보증은 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 것으로 임대보증금 보증의무 가입의 일부 불합리한 사항에 대한 보증제도 개선 내용을 담은 민간임대주택에 관한 특별법이 다음과 같이 일부개정 공포되었다.

1. 임대보증금 보증가입 제도개선 내용

 

① 임대보증금 보증 가입 면제사유 규정(’21.9.14. 시행)은 다음과 같다

 

첫째, 임대보증금이 「주택임대차보호법」 상 최우선변제금액 이하로써 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우

둘째, 임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차 계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우

셋째, 임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국 주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우

 

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② 일부보증의 요건을 보완 (’ 21.9.14. 시행) 하였다

 

임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이되 법정 일정요건 충족 시 일부 금액을 대상(일부 보증)으로 할 수 있으나 그 요건 중 전세권 설정 관련 기준이 불분명 실제 적용에 혼선이 있으므로 일부 보증액은 [(담보권 설정금액+임대보증금) - (주택 가격*60%)]로서, 그 금액이 0 이하인 경우 보증가입대상이 없어서 보증을 가입하지 않아도 된다.

 

일부 보증 요건으로 전세권이 설정된 경우 또는 주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우로 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부 보증에 대한 동의를 받도록 하였다.

 

③ 임대보증금 보증가입기간 연장 (’ 21.9.14. 시행) 할 수 있도록 하였다

 

현재 임대보증금 보증의 가입의무기간이 임대의무기간으로 규정되어 기간 경과 후에는 가입 여부가 불확실하여 임차인 보호에 한계가 있으므로 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차 계약이 종료되는 날로 한다)까지 보증가입기간을 연장하였다.

 

④ 보증회사에서 보증가입‧해지 자료를 지자체로 제출 (’ 22.1.15. 시행)하도록 하였다

 

현재 지자체와 국토교통부는 보증회사로부터 직접 보증 가입 자료를 취득할 법적 근거가 없어 임대사업자의 보증 가입 여부 파악 및 관리에 한계가 있으므로 이에 보증회사는 임대사업자의 보증 가입 또는 해지 사실을 시장‧군수‧구청장에게 알리고 관련 자료를 제출하며, 해당 자치단체의 장은 국토교통부 장관에게 관련 자료를 제공하도록 하였다.

 

⑤ 보증 미가입 처벌을 형벌에서 과태료로 전환 (’22.1.15. 시행)하였다

 

현재 보증에 가입하지 아니한 임대사업자는 형사처벌* 대상이나 형사처벌 부담으로 인한 제재의 실효성 부족, 위반 건수와 무관한 일률적 적용으로 의무 위반에 따른 처벌의 형평성 문제가 발생하여, '2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금' 형벌 조항을 삭제하고 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 상한액 3천만 원 이내에서 부과하도록 하였다.

 

2. 임대사업자 관리 강화 사항

 

① 보증 미가입 사업자에 대해 시장‧군수‧구청장이 직권으로 등록 말소할 수 있도록 하였다.(22.1.15 시행)

② 임대차 계약 갱신 가능 기간 연장 (’ 21.9.14. 시행)

 

임대료 체납 등 법정 거절 사유가 없는 한 임차인이 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 당초 임대의무기간에서 임대등록기간(임대개시일부터 임대등록말소일까지)으로 연장하였다.

 

③ 임대사업자 등록 제한사유 추가 (’ 21.9.14. 시행)

 

현재 거짓ㆍ부정 등록, 임대료 증액 제한 위반, 임대차 계약 거절 등으로 등록 말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록을 제한하나, 선순위 담보권‧세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차 계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응하여 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한하였다.

 

거실

 

국토교통부 이두희 민간임대정책과장은 '이번 제도개선을 통해 임대사업자의 보증 가입 부담이 경감되는 한편, 임차인의 권익도 향상될 것으로 기대한다'면서, '개정사항에 대한 이행여부를 확인하고 적극적으로 홍보하여 임차인의 주거안정에 만전을 기할 방침'이라고 밝혔다.