신축 전세집 찾을 때 확인할 2가지

전세보증금회수에 문제가 되는 깡통전세 등 전세사기가 발생되는 것은 분양과 전세 동시 진행, 고의 경매, 신탁주택, 이중계약 등의 예에서 찾아볼 수 있다. 이러한 전세보증금 회수 문제를 격지 않기 위해서 신축 전셋집을 찾을 때 우선적으로 확인해 봐야 하는 2가지가 있다.

 

깡통전세 등의 문제로 전세 보증금을 돌려받지 못하는 당사자는 정신적, 육체적, 시간적으로 다방면에서 고충을 겪는다. 전세보증금 회수 관련 문제 예방을 위해서 신축 전셋집을 찾을 때 반듯이 전세가율과 해당지역의 경매 물건을 확인해 볼 것을 권하고자 한다.

 

신축 전세집 찾을 때 확인할 2가지

 

반응형

 

무주택자, 예비 신혼부부가 새집을 알아볼 때 제일 쉽게 접근가능한 것이 신축 주택 빌라나 오피스텔이다. 이러한 신축 주택으로 전세나 분양을 받고자 한다면 신축건축자금이 어떻게 조달되며 진행되는지 알아둘 필요가 있다.

 

사업자인 토지주가 빌라나 오피스텔을 신축할 때 토지를 담보로 은행으로부터 대출받아 건축자금을 충당하고, 건물이 완성되면 건물에도 담보권을 설정하며 분양대금으로 대출을 상환한다. 분양대금으로 사업대출자금이 모두 상환되지 않는 한 근저당은 없어지지 않는다.

 

그러므로 분양이 잘 안 되거나 토지주인 사업자가 타 사업장에서 자금문제가 생기는 경우에 문제가 발생되는 시발점이 되는 것이다.

이 말은 신축주택에 전세계약을 하고 전입과 확정일자를 받더라도 해당주택이 경매가 진행되는 경우에 대출은행이 선순위이고 전세입자는 후순위이므로 대항력이 없어 전세보증금 회수가 어려워질 수 있다는 뜻이다.

 

사업자는 사업비 회수를 위해서는 원하는 기간 내 원하는 분양가격으로 분양을 마쳐야 사업성이 있게 된다. 신축 사업비 회수의 한 방법으로 거래사례가 없는 신축빌라 전세가격을 분양가격과 비슷하거나 높게 책정하고 전세와 분양을 동시진행하면서 분양대금과 전세보증금으로 사업자금을 회수하는 것은 일반적이다.

 

예를 들어 집값이 오를 때 분양 컨설팅업자가 바지명의 분양받은 소유자를 내세워 전세 계약을 하거나, 집값이 내릴 때 바지 전세입자를 확보 후 투자자를 유인하여 분양하는 경우가 있다.

전자는 계약만기 시에 전세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 수 있는 위험이 있고, 후자는 만기 후 보증금을 돌려받으므로 분양대금을 자연스럽게 회수하는 사기유형이다.

 

신축주택 사업자는 사업장이 여러 개 갖고 있을 수 있고 그중 어느 한 곳에서 분양이 저조하여 사업자금이 회수 안되면 돌려 막기로 자금을 충당하다가 버티기 어려울 경우 사업을 엎어 버리는 고의적으로 경매로 넘기는 문제가 발생할 수도 있다.

 

이런 경우 경매로 넘어가도 전세입자는 확정일자 전입 모두를 갖추고 있더라도 대출은행보다는 후순위가 되어 보증금을 돌려받지 못하게 된다.

이런 문제로 정책적으로 피해 최소화 대책이 강구되고 있지만 부동산 하락기에는 낙찰가율이 낮아 전세보증금을 전부 회수받기란 거의 불가능하다.

 

따라서 전세기간 만료 후 전세보증금을 제 때 돌려받지 못하는 위험을 예방하기 위해서 신축 빌라 전셋집을 알아볼 때 반드시 확인해야 할 일 2가지로서 해당지역의 경매물건 확인과 전세가율을 확인해야 한다.

 

신축 주택은 분양과 전세를 동시 진행하는 경우가 대부분이며 전세가격이 매매(분양) 가격과 거의 같거나 높은 경우에 유의해야 하는 것이다.

 

부동산 상승기에는 분양가와 전세가격이 같게 설정해 놓고(전세가격을 분양가보다 높게 설정해 놓는 경우도 있음) 분양과 전세를 동시진행하면서 전세를 먼저 놓고 투자자를 찾아 분양하는 것은 분양자 전세입자 투자자 모두에 도움이 될 수 있다.

 

투자자 입장에서 전세가 맞춰진 주택은 자기 자금 한 푼 들이지 않거나 약간의 자금을 들여 주택을 분양받으며 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 전세 맞춰진 주택 투자를 선호하고, 전세입자 입장에서는 분양업자로부터 이사비 등의 지원혜택을 받으며 새집을 얻을 수 있어서 무주택자나 예비신혼부부가 많이 선호하는 심리를 이용하여 약간의 지원혜택을 주며 분양하더라도 분양자 입장에서는 투자자를 쉽게 모집할 수 있어 분양비용을 절감하면서 분양을 조기에 완료할 수 있기 때문이다.

 

이는 전세가율을 확인해야 하는 이유가 된다. 주택가격 하락 시 전세보증금회수가 어려워지는 깡통전세위험이 높아지기 때문이다.

 

해당지역의 매매가와 전세가격이 어느 정도인지 확인을 하지 않고 새집이 맘에 든다고 하여 덜컹 전세 계약을 하는 경우 전세계약 만료 후 보증금을 회수하지 못하는 위험에 노출되는 것이다.

 

유사 또는 동일 수급 지역 내 비슷한 시기에 신축되고 면적이 같은 신축빌라의 전세가격보다 해당주택 전세가가 높다면 계약만기 후 임차인을 구하기 어려워지거나, 전세가격의 하락이 되면 임대인이 보증금 반환을 할 수 없는 깡통전세에 노출되는 것이다.

 

그러므로 전세를 얻으려는 지역의 전세가격과 매매(분양) 가격을 조사하여 매매가 대비 전세가 비율이 어느 정도인지 확인하여 전세가격이 매매가격에 거의 육박하거나 초과하는 경우에는 전세계약은 주의해야 할 것이다.

 

이러한 전세가율이 높은 지역에서 신축되고 2년 정도 경과되면 전세입자 계약만기가 도래되고 이사할 때 보증금 회수가 되지 않으면 세입자는 전세보증금을 회수하기 위해 경매에 내놓게 되므로 신축된 지 2년 정도 경과된 신축빌라의 경매물량이 많은 지역에서의 전세는 위험하다

전세를 얻으려 할때 해당지역의 경매물량을 확인해야 하는 이유인 것이다.

 

지금 부동산 하락기에서 깡통전세는 사화 문제가 아닐 수 없다. 깡통전세에서 벗어나기 위해서는 주택가격이 상승하여야 하지만 현재의 분위기는 예측하기는 매우 불투명하다.

 

부동산가격 하락은 언제 멈추고 투자자들은 언제 움직일까 궁금하기 마련이다.

 

투자자 입장에서 보면 전세가율 지표를 보고 투자 시점을 파악할 것이다. 우선적으로 전세가 상승 반전이 있고, 유동성지표도 상승하고 금리상승이 멈추고 하락 시그널이 있는지 살필 것이며, 금리가 안정되고 거래가 늘면서 전세가율이 오르지 않는 한 투자를 하지 않고 관망할 것이다.

 

주택 가격 상승이 되기 위해서는 일정기간 (과거 3년 간) 동안 지속적으로 전세가가 올라야 하고 전세가율 바닥(과거 40%)을 찍고 60%대로 회복이 되어야 전세실수요가 매매 수요로 전환하면서 투자 수요 갭투자가 시작 된다고 할 것이다.

 

현재 시점으로 볼 때 수도권 아파트 입주물량이 24년도까지 중장기 평균보다 많아서 전셋값 상승을 예측하기에는 아직은 어렵다고 보고 있으므로 시장 여건상 전셋값 상승동력 축적이 없다고 보는 것이 맞다고 보아야 할 것 같다.

 

25년도 아파트 입주물량이 일시적으로 줄어드는 시점으로 이때부터 전세가 상승을 기대할 수 있겠으나 제3기 신도시 착공이 올해 시작되면 26년도부터 입주물량이 다시 증가될것이므 중장기 시장의 흐름은 제3기 신도시 착공이 올해 이루어지는지를 주시하며 판단을 하여야 할 것이라는 의견도 상존하고 있다.

 

신축오피스텔_블래어

 

이상 신축빌라 등 주택 전셋집을 찾을 때 확인해야 할 일로 전세가율과 경매물량을 확인해야 하는 이유에 대하여 알아보았다. 전세가율이 높으면 경매에서 전세보증금회수를 전부 받을 수 없을 것이고 신축빌라 경매 물건이 많은 지역은 전세가격이 높아 신규 임차인 유입이 안 되는 등의 여러 부정적 요인에 의하여 경매물건이 많은 것이므로 전세를 얻을 때 유의 하여야 하는 것임을 알 수 있었을 것이다.