상가 임대차 차임증액 딜레마 계약갱신

상가 임대차에 있어 요즘같이 시장이 어려울 때에는 임대인이 임차인에게 보증금이나 차임 증액을 요구하거나 임차인의 차임 연체를 이유로 계약을 해지 통지를 할 수 도 없을 것이다. 하나둘 늘어나는 주변 공실 상가를 볼 때 신규 임차인을 구하지 못하면 장기간 상가 공실 우려 때문이다.

 

임차인은 계약갱신을 요구하기보다는 하루라도 빨리 신규 임차인을 구하여 권리금을 조금이라도 받고 탈출하고 싶더라도 원하는 시일 내에 신규 임차인을 구하지 못하며 임차료 연체만 늘어나 이러지도 저러지도 못할 수 있을 것이다.

 

상가 임대차 차임증액 딜레마 계약갱신

 

상가임대차에 있어 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 그러나 임대인이 함부로 계약 해지를 통지하지 못할 수도 있다.

 

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이 말은 임대인의 입장에서도 건물을 담보로 한 대출 이자상환등 자금계획이 있기 마련인데 상가가 장기 공실로 있게 되면 수 익면뿐만 아니라 자금계획에도 차질이 발생할 것이므로 임차인을 내보내고 장기 공실이 된다면 문제가 되므로 고민을 할 수밖에 없게 된다.

 

또한 금리가 오르면 임대인 입장에서는 임대료를 올릴 수 밖에 없지만 시장 분위기상 보증금 차임 증액도 부담이 되고 임차인이 임대료 연체를 하여 계약을 해지하고 싶어도 장기 공실 우려와 이자 부담으로 선뜻 계약갱신을 거절 또는 계약을 해지할 수도 없는 딜레마에 놓이는 것이다.

 

소상공인이 창업을 하며 투자한 자금은 창업전까지 벌어논 재산 전부라고 해도 과언이 아니다. 그러므로 권리금을 포기하고 가게를 빼고 나갈 수도 없어서 임차료등을 외부로부터 보충하거나 그도 여의치 않아 해결이 안 되면 차임을 연체할 수밖에 없는 딜레마를 겪을 수밖에 없는 것이다.

 

계약갱신요구

 

1.임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

2. 임대인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

• 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
• 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
• 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
• 차임과 보증금 증감할 수 있으며, 증액의 범위는 5%를 초과할 수 없다.

3. 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 임차인이 요구한 경우 임대인은 다음의 사항이 해당되지 않는 한 거절할 수 없다.

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 목적 건물 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  나. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 이다.

계약해지등으로 임대차 계약기간이 종료한 이후에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

권리금 회수기간 보호 등

 

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가이다.

 

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

① [권리금 회수기간 보호] 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

 

② [임대인의 손해 배상 책임] 임대인이 임차인이 권리금을 회수하지 못하도록 방해하여 임차인에게 손해가 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

③ [손해배상청구 소멸시효] 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

 

다음은 임대인의 권리금회수 방해 행위들이다.

 

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

 

예외적으로 다음과 같은 경우는 임차인의 권리금회수가 보장되지 않는다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

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이상 마치며..

상가임대차 차임증액 계약갱신과 권리금회수에 있어 임대인 임차인 모두의 딜레마를 생각하여 보았다. 상가임대차에서 종종 분쟁이 발생하는 단기 임대차에 대하여 끝으로 언급하며 마친다.

상가 임대차 계약당시 임대차기간을 정하지 아니하였거나 1년 미만으로 정한 경우는 임대차 기간을 1년으로 본다. 임차인은 1년 미만으로 정한 임차기간이 유효함을 임대인에게 주장할 수 있다.

이 말은 6개월 단기 임대 계약을 하고 6개월이 만료되었으나 계속해서 임차인이 영업을 하겠다고 하며 상가를 비워 주지 않아도 된다는 의미이다. 그러므로 임대인은 함부로 단기 계약을 해주었다가 낭패를 볼 수도 있다는 점 알고 있어야 한다.