창업의 꿈을 실현하기 위해서 업종을 생각하고 영업할 지역을 선정한 다음에 상가를 구하기까지 많은 수고가 필요하다. 맘에 드는 상가를 찾은 후 상가 임대차계약에 앞서 확인해야 할 관련 법규들이 많다. 창업하기 위해서 상가임대차계약 시 확인해야 하는 관련 법규를 알아보겠다.
회사를 그만두고 동내 근처 장사 잘되는 커피집 카페를 차리고 싶다.
퇴사를 생각하던 참에 삼겹살 가게를 하나 열어볼까 한다. 고깃집 손님이 많을까 걱정이 앞선다.
퇴근 후 주말에만 창업가능한 것이 없을까?
청업하기에 앞서 기본적인 관련 법규를 알지 못하고 무작정 계약을 하면 무슨 일이 발생할까? 창업의 꿈 상가임대차계약에 앞서 반드시 확인하여야 할 관련 법규들이다. 물론 업종에 따라 검토할 법규는 각각 다르지만 여기서는 구분 없이 전부를 정리하였다.
[건축법] 용도변경/ 위반건축물/ 직통계단/ 바닥면적제한
[학교 보건법] 정화구역
[하수도법] 정화조 용량 확인 및 계산 방법/ 하수도원인자부담금
[소방법] 적용범위/ 다중이용 업소 분류/
[옥외광고물 관리법/ 간판 관련 분쟁 기준/ 담배사업법/소매인지정 절차 및 승계 가능 여부
[주차장법] 부설주차장 설치 기준 주차대수 산정 기준
[식품위생법] 행정처분
[전기법] 전기 승압
[부가가치세법] 부담부체
[개별소비세법] 업종과 중과세
[다중이용업 안전관리에 관한 특별법]
계약서작성에 명시해야 할 것들은?
상가를 구함에 있어 확인해야 하는 사항들은 관련업소 모법 인허가 사항, 행정처분 단속유무, 세금, 정화조증가 시설비용 원인자부담금, 부설주차장, 면적 제한, 용도변경비용 불법용도변경된 부부 원상복구, 정화구역 내 유해업소, 학원과 유해업소동일건축물 내 입점, 다중이용시설 안전시설완비, 소방법 방염필증, 장애인편의 시설 직통계단, 화재보험, 간판, 영업상 필요한 시설 설비, 불법용도변경 등 건물의 하자, 이격거리, 도시계획시설 유무확인과 함께 상권 분석이 이루어져야 한다.
1. 관련업소 모법 인허가 사항
모법을 확인 인허가 불능 시 계약 무효로 하여야 한다. 영업에 필요한 인허가 행정 절차는 임차인 책임으로 하야야 하고, 영업허가가 안되면 계약금 반환하고 계약을 해제하는데 문제가 없도록 하여야 한다.
[허가업종] 식품위생법상 유흥주점 단란주점, 게임산업법상 카지노, 의료법상 종합병원 요양병원
[등록 업종] 음악산업법상 노래연습장, 게임산업법상 PC방, 약사법상 약국, 공인중개사법상 공인중개사무소, 학원설립 운영 및 과외교습에 관한 법률 학원
[신고업종] 식품위생법상 휴게음식점, 일반음식점, 공중위생관리법상 이용업 미용업 세탁업, 게임산업법상 등록업종추가 시, 의료법상 의원 한의원, 학원설립운영 및 과외교습에 관한 법률상 교습소
[인가업종] 어린이집
[지정업종] 담배소매인
[자유업종] 슈퍼 편의점 문구점 휴대폰매장 서점 신발가계 등
담배소매인지정에 관하여 명확히 하지 않으면 분쟁이 종종 발생된다.
건축물대장 용도가 허가 업종에서 요구하는 용도가 같은지 여부, 다를 경우는 용도변경이 가능한지를 확인하여야 한다.
2. 행정처분 단속 유무 확인
건축법상 불법 건축물 모법 위반 행정처분이 있는 경우 행정처분 단속사실을 숨기거나 속인 경우 본 건 무효로 해야 한다.
공실의 상가를 구한 경우 이전 영업 관련사항 영업 폐업 신고처리가 되었는지 확인은 필수이다.
위반 건축물로 인해 영업 승계를 못 받을 경우 계약을 해제하고 계약금 반환에 이상이 없도록 해야 한다. 또한 계약기간 중 위반건축물에 대한 시정 명령 또는 이행강제금이 부과되면 현 임차인 책임으로 해결하도록 하여야 한다.
임차인이 설치한 위반건축물을 승계하는 경우 철거 책임을 명확하게 하여야 한다.
3. 시군구 이외 단속권한
풍속영업의 규제에 관한 법률을 경찰서까지 확인한다.
4. 세금 관련
사치성인 경우 지방세 증가/ 등록 면허세/ 개별소비세(특별소비세) /부가세 세금 관련 전문가가 아니므로 세금 관련 내용은 모두 세무서에 문의 및 지방세법을 확인한다.
부가가치세를 누가 부담할 것인가에 대하여 당사자간 부담주체를 정하고 계약서에 기재함으로써 분쟁을 예방할 수 있다.
유흥주점 입점으로 임대인의 재산세증가분 취득세 추징금액은 임차인 부담으로 정하지 않으면 분쟁이 발생된다.
5. 정화조 증가 시설비용 환경원인자부담금
하수도법을 확인하고 누가 부담할 것인가 부담 주체를 정하는 것이 중요하다
정화조 용량초과 시 연 2회 청소하고 비용은 임차인 부담으로 하고 오수 발생량 증가 분에 대한 원인자부담금을 임차인 부담으로 하여야 한다.
6. 부설 주차장
주차장법 부담주체
7. 면적제한
학원설립운영 및 과외 교습에 관한 법률 허가 불응 시 본건 무효로 한다. 다중이용업소 안전관리에 관한 특별법 시행령에 따라 음식점 제과점 2층이상 바닥면적 100㎡ 지하 66㎡ 이상, 수용인원 300명 이상(다른 다중업소가 있는 경우 100명이 상)의 학원, 단란주점 유흥주점 노래연습장 PC방, 목욕장업 산후조리원 고시원 골프연습장 안마시술소는 안전시설완비증명(소방필증)이 있어야 한다. 명의 변경 시 추가시설 소요비용은 어떻게 부담할 것인지 정해야 한다.
8. 용도변경비용 불법용도변경된 부분 원상복구비
건축법 양수인이나 임차인이 사전 확인 후 계약체결하고 그 비용 부담주체를 분명하게 정하여야 한다.
9. 정확구역 내 유해업소
학원보건법 양수인 임차인이 사전 확인 후 계약체결하고 그 책임 부담을 정한다.
10. 학원과 유해업소 동일건축물 내 금지
학원설립운영 및 과외 교습에 관한 법률/ 양수인 임차인이 사전 확인 후 계약체결하고 그 책임 부담을 정한다.
11. 다중이용업소 안전시설 완비
다중이용업의 안전 관리에 관한 특별법/ 인허가 영업 관련 내외부시설에 관한 일체사항은 양수인이나 임차인이 사전 확인 후 본건 계약 체결하고 그 하자에 대해서는 양수인 임차인이 책임을 진다.
12. 소방법 방염필증
소방시설의 설치 유지에 관한 법률, 특정소방대상물에 해당도면 방염필증을 받아야 한다. 인허가 영업 관련 내외부시설에 관한 일체사항은 양수인이나 임차인이 사전 확인 후 본건 계약 체결하고 그 하자에 대해서는 양수인 임차인이 책임을 진다.
13. 장애인 편의 시설
장애인 노인 임산부 등의 편의 증진 보장에 관한 법률/ 인허가 영업 관련 내외부시설에 관한 일체사항은 양수인이나 임차인이 사전 확인 후 본건 계약 체결하고 그 하자에 대해서는 양수인 임차인이 책임을 진다.
14 직통계단
건축물의 피난강화 구조등에 관한 법률/ 인허가 영업 관련 내외부시설에 관한 일체사항은 양수인이나 임차인이 사전 확인 후 본건 계약 체결하고 그 하자에 대해서는 양수인 임차인이 책임을 진다.
15 화재보험 가입업소
화재로 인한 재해 보상과 보험가입에 관한 법률/ 특수건물에 해당되면 가입해야 한다/ 인허가 영업 관련 내외부시설에 관한 일체사항은 양수인이나 임차인이 사전 확인 후 본건 계약 체결하고 그 하자에 대해서는 양수인 임차인이 책임을 진다.
16 간판
옥외물 광고법/ 인허가 영업 관련 내외부시설에 관한 일체사항은 양수인이나 임차인이 사전 확인 후 본건 계약 체결하고 그 하자에 대해서는 양수인 임차인이 책임을 진다.
옥외 간판인 경우 분쟁이 자주 발생한다.
17 영업상 필요한 시설 및 설비
인허가 영업 관련 내외부시설에 관한 일체사항은 양수인이나 임차인이 사전 확인 후 본건 계약 체결하고 그 하자에 대해서는 양수인 임차인이 책임을 진다.
18 임대인 관계
임차권양도 불인정 차임인상요구 계약 불가능 건물등기부의 하자발생/ 임대인과 새로운 임대차 계약 체결 불능 시 본건 무효로 한다.
19 상권분석
양수인이 중개 업자보다 상권을 더 잘 알고서 사전 확인하고 본건 계약 체결하는 것은 기본이다. 주변 도움을 받아도 결국 책임은 임차인 자신에게 귀속되기 때문이다.
20 불법용도변경된 부분과 건물의 물리적 하자
양수인 임차인은 그 부분은 개인적 영업상 필요한 것이므로 그대로 인수하고 물리적 하자에 대하여는 양수인 임차인 비용부담으로 수리하기로 한다.
21 건물이 도시계획시설인 경우 도시계획시설의 결정구조 및 설치기준에 관한 규칙에 의거 특별규정이 있다
여객터미널에서 일정업소(노래연습장등) 들어갈 수 없다. 유원지에서도 가능한 업소인지를 확인하여야 한다. 제1종 근생 일부가능, 제2종 근생은 일부만 가능 그리고 나머지 건축물은 거의 불가능하다.
22 이격거리
상업지역이라도 숙박업소 주거지역으로부터 이격거리와 국토계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 9 일반상업지역 내에서 건축할 수 있는 건축물을 확인해야 한다.
상가 입지 선정은 해당지역의 주변 상권을 파악하고, 입지는 사람이 왕래하는 주동선에 위치하여야 할 것이다. 좋은 입지라도 자신의 거주지와 너무 멀리 떨어진 곳은 피하는 것이 좋다.
창업하기 상가 입지 선정에 있어 일반적으로 고려해야 할 사항이다.
적절한 반경내 주 고객층이 있는가?
인근 주민이 많고 유명상권이 주변에 있는가?
쉽게 찾아올 수 있도록 교통이 편리한가?
쇼핑할 것이 많으며 유동인구가 많은가?
업종별 순환 발전가능성이 있는가?이다.
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