분양가상한제 거주의무와 재건축부담금 개시시점

주택법, 재건축이익환수법 시행령 개정
①분양가상한제 적용주택 거주의무
- 공공택지 3-5년, 민간택지2-3년
② 재건축부담금 개시시점 주택가액 조정 및 검증

 

 

분양가상한재 적용 입주자 거주의무기간과 재건축부담금관련 주택가액 조정 및 검증절차, 재건축초과이익 환수에관한 법률 시행령이 2월 19일부터 시행되었습니다.

현재정비구역지정 절차를 밟고 있는 단지들의 소유자들에게 관심이 많은 사안이므로 오늘은 시간을 좀 내어 시행령 개정안의 주요 내용를 정리해 보고자 합니다.

 

분양가상한제주택거주의무

 

LH나 지방공사가 정비사업 또는 시행자로 참여하는 2만㎡ 미만이거나 세대수 200세대 미만인 정비사업 또는 소규모주택정비사업의 경우 전체 세대수 10%이상 임대주택으로 건설하는경우 분양가상한제 적용이 배제됩니다.

분양가상한제 적용주택의 입주자의 거주의무기간은 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택이 공급되도록하기 위함인데 적용주택 입주자의 거주 의무기간은 다음과 같이 최소2년에서 최대5년간 의무적으로 거주를 해야 합니다

첫째, 공공택지에서 건설 공급되는 주택으로 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%미만은 5년, 80-100%의 경우는 3년 의무거주를 해야하며,

둘째, 민간택지에서 건설 공급되는 주택으로서 인근지역 주택매매가격의 80%미만은 3년, 80-100%의 경우는 2년입니다.

무조건 의무적으로 거주를 해야 한다면 문제소지가 있으므로 예외적으로 분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 해당주택의 의무거주기간 중 근무 생업 취학 또는 질병 치료를 위하여 해외 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택지역에 부득이 거주하는 등과 같은 사유가 있을 때에는 LH확인을 받으면 그 해당주택에 거주한것으로 보게되니 이점도 알아 두시기 바랍니다.

또한 행정중심복합도시 이전기관 종사자가 특별공급받는 주택의 전매에 따른 시체차익을 차단하고 실수요자 위주 공급을 위하여 전매제한기간을 투기과열지구는 5년에서 8년으로 투기과열지구 외의 지역은 3년에서 5년으로 강화 되었습니다.

다음으로 재건축초과이익 환수에 관한 시행령의 주요 내용입니다.

공시가격 현실화 정책에 따라 재건축 부담금이 높게 산정되는 문제는 종료시점 공시율을 개시시점 주택가액 산정시 동일하게 적용될 수 있도록 계산방법을 정하였고, 시장 군수 구청장은 재건축부담금 예정액통지, 결정 부과를 위해 필요한경우 한국부동산원에 검증을 의뢰 할 수 있고, 한국부동산원은 주택가액 개발비용 등이 적정하게 산정되었는지 검증및 조사시 공정성을 확보할 수 있도록 하였답니다.

재건축 부담금은 종료시점 주택가액에서 조정된 개시시점 주택가액에 정상주택가격상승분 총액과 개발비용의 합계금액을 빼금액에 부과율을 적용하게 됩니다

* 조합원1인당 평균이익별 부과율
3천만원초과 5천만원이하 : 3천만원초과금액 10% x 조합원수
5천만원초과 7천만원이하 : (200만원 + 5천만원초과 금액의 20%) x 조합원수
7천만원초과 9천만원이하 : (600만원 + 7천만원초과 금액의 30%) x 조합원수
9천만원초과 1억1천만원이하 : (1,200만원 + 9천만원초과금액 40%) x 조합원수
1억1천만원 초과 : (2,000만원 + 1억1천만원 초과 금액의 50%) x 조합원수

* 재건축부담금 =[종료시점주택가액 - (조정된 개시시점주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비) x 부과율

끝으로 주택조합 총회의 조합원 직접출석 예외조치를 하였는바 코로나로 지난1년 힘들게 보냈고 아직도 터널의 끝이 보이지 않고 있는데 이와같이 감염병 예방을 위하여 여러사람이 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 해당 주택건설대지가 있는 지역에 내려진 경우 주택조합 조합원이 총회 의결에 일정비율 직접출석 하는 요건의 예외를 인정하여 그 기간에는 전자적 방법으로 총회를 개최하여 의결권을 행사 할 수 있게 되었습니다

주택법, 재건축이익환수법 시행령 개정안 요약[2021년 2월 19일 부터 시행]

① LH 지방공사가 참여하고 전체세대수의 10%이상 임대주택건설 경우 분양가상한제 배제
② 분양가상한제 적용 입주자 의무거주기간은 최소2년에서 5년
③ 부득한 사유로 LH등 확인받는 경우 거주의무기간 예외
④ 행복도시이전에 따른 종사자 특별공급 전매제한 투기과열지구 8년, 투기과열지구 외 5년으로 강화
⑤ 공시가격 현실화반영 개시시점 주택가액 조정
⑥ 과도한 재건축부담금 부과방지를 위해 한국부동산원 검증지원