미등기 전세 매매 사고 예방 대처 법

신축 주택의 경우, 미등기 상태에서 전세 매매계약을 하게 되는 경우가 많다. 계약 이후에 건축주가 소유권 보존등기를 하였더라도 공사대금 문제로 유치권이 행사되면 계약자는 입주에 어려워지는 문제가 발생할 수도 있다. 사고 예방 및 사고 발생 시 대처 법을 알아보겠다.

 

신축 주택의 미등기 전세 계약은 아직 등기가 완료되지 않은 상태이기 때문에, 보증금을 보호할 수 있는 장치가 약해질 수 있어 조금 더 주의가 필요하다. 주요 문제가 되는 것은 공사대금 미납에 의한 유치권행사로 입주가 불가할 수 있고, 계약해지 시 계약 보증금회수가 안 되는 일명 전세 사기이다.

 

미등기 전세 매매 사고 예방 대처 법

 

 

미등기 전세 매매에서 사고가 발생하면 시간과 노력을 투입해야 하므로 현실적으로 전세나 매매 계약할 때 확인 어려움이 따르지만 사고를 예방하기 위한 최소한의 확인 사항과 사고 발생 시 대처 방법 정도는 사전에 숙지하고 계약을 실행하여야 할 것이다.

1. 사고 예방을 위한 주의사항

신축주택 미등기 전세 매매 사고 사전 예방을 위해서는 계약 과정에서 공사 대금 완납 여부 확인, 유치권 미행사 확인서 요구, 소유권 이전 후 잔금 지급, 등기부등본 및 건축 관련 서류 검토, 계약과 동시 전세보증보험 가입등 조치가 필요하다.

 

1) 공사 대금 완납 여부 확인

건축주(시행사)의 공사 대금 완납 여부를 철저히 확인해야 한다. 공사 대금이 미납된 상태라면 공사업체가 유치권을 행사할 수 있기 때문이다.

 

확인 방법은 건축주로부터 공사 대금 완납 확인서를 요구하거나 하도급업체와 직접 연락하여 하도급 대금이 모두 지급되었는지 확인을 한다.

 

2) 유치권 미행사 확인서 요구

가능하면 유치권 포기각서 또는 유치권 미행사 확인서를 시공사와 하도급업체로부터 받는 것이다. 이를 통해 공사업체들이 유치권을 행사하지 않겠다는 서약을 받아 두면 안심하고 계약을 실행해도 무방하다.

 

그러나 현실에서는 거의 불가능할 것이므로 계약서에 유치권과 관련된 조항을 명시해 유치권 행사를 금지하는 조건을 삽입하거나 특약으로 유치권이 있는 경우 계약해지 및 손해배상청구 관련 사항을 넣어 두는 것이 필요하다. 이점은 매우 중요하다.

 

3) 소유권 이전 및 잔금 지급 시기 조정

잔금 지급은 건축물의 모든 권리 관계가 명확히 해결된 후 진행해야 한다. 매매 경우는 잔금 지급 시점을 소유권 이전 후로 설정하고, 등기 후 잔금 지급을 계약서에 명시한다.

 

또한, 건축주의 공사대금 문제로 유치권이 걸릴 수도 있으므로, 등기부상 권리관계가 모두 해결되었음을 확인하는 것은 중요하다.

 

4) 등기부등본 및 건축물 관련 서류 검토

신축주택의 등기부등본을 철저히 확인해 가압류, 저당권, 유치권 등의 권리관계가 없는지 확인은 필 수이다.

 

소유권 보존등기가 완료된 이후에도 공사 대금 미납으로 유치권이 설정되지 않았는지 수시로 확인하는 것이 필요하다. 매매(분양)의 경우는 소유권이전등기와 잔금이행은 동시관계임을 잊지 말자.

 

5) 전세보증보험 가입

전세 계약의 경우에 전세보증금을 보호하기 위해 전세보증보험에 가입한다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등에서 제공하는 보증보험을 통해 입주 전 보증금을 보호받을 수 있기 때문이다.

 

다만 계약 실행에 앞서 보증보험 가입대상이 되는지 여부 확인은 필 수이며, 전세 보증금 반환 보험에 가입을 할 수 없는 경우 계약금은 조건 없이 돌려주고 입주 불가에 따른 손해에 대하여 배상책임을 특약으로 명시하는 것이 필요하다.

위와 같은 사항을 계약 전에 확인 후 필요시 주요 사항을 계약서 특약사항으로 명기하면 최소한의 사고 예방에 도움이 될 수 있다고 할 것이다.

 

2. 사고 발생 후 조치 방법

사고 발생 후에는 유치권 행사 시 유치권 말소 소송, 소유권이전 문제에 따른 계약해지 장치 및 소유권이전 등기 청구 소송, 보증금 보호를 위한 손해배상 청구 소송을 할 수 있다. 

 

1) 유치권 행사 통지 시

공사업체가 유치권을 행사하면 소유권 이전 또는 입주가 어려워질 수 있으므로 유치권 행사가 있거나 통지를 받으면 즉시 대응해야 한다. 유치권 말소 소송을 제기하거나, 건축주를 상대로 책임을 묻는 법적 조치를 강구할 수 있다.

 

조치 방법으로는 공사대금 완납 여부 및 유치권 행사 근거를 확인하고, 유치권 무효 소송을 검토한다. 유치권이 적법하게 행사된 것이 아닌지 법적 검토가 필요하다.

 

2) 소유권 이전 문제 발생 시

소유권 이전이나 입주가 불가능해진 경우, 소재지 법원에 소유권 이전 등기등 청구 소송을 제기하여 법적 절차를 통해 소유권 이전을 강제할 수 있다.

 

조치 방법으로는 소유권 이전 등기 청구 소송을 제기할 때에 계약서에 명시된 내용이 법적으로 중요하게 작용하므로 계약서 작성 시 신중히 조항을 삽입해야 한다.

 

[팁] 분양 매매 계약의 경우 바로 분양담당과 계약하지 말고 주변 공인중개사 사무소를 방문하여 문제점 유무를 상담받고 가급적이면 중개사를 통하여 계약하는 것이 좋다. 이때 공인 중개사는 수분량 계약자로부터 수수료를 받지 않을 것이므로 활용하는 것이 팁이다. 다만 분양사무실에 먼저 연락처를 등록하지 않았을 때에 가능하다.

 

3) 보증금을 보호하기 위한 법적 조치

미등기 전세 계약을 진행하면서 보증금을 보호받지 못할 위험이 상존하면, 이를 대비하여 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있도록 계약을 하는 것이 필요하다.

 

조치 방법으로 첫째, 계약 후 전세보증보험에 가입하였다면, 보증보험을 통해 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있으므로 전세보증금 반환 보험 가입은 필 수이다. 둘째, 건축주나 시공사를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기해 보증금을 회수하는 절차를 진행한다. 이를 위해서는 계약서 특약사항에 계약해지 및 손해배상청구 관련 사항 명시가 매우 중요하다.

 

특약사항 샘플은 '현 분양상태 미등기 전세계약이며 임대인의 은행담보대출 이후 임차인은 전입신고한다.' '전세보증금은 00 건설의 분양잔금으로 입금한다.' '임차인이 전세자금대출 또는 전세권 설정을 원할 경우 임대인은 적극 협조한다.' 등이 있을 수 있다. 이러한 조문의 의미를 정확히 모르는 경우 문제 소지가 있을 수 있으므로 주변 부동산 전문가 공인중개사의 도움을 받고서 이상이 없을 때 계약을 하면 사고 예방에 도움이 될 수 있을 것이다.

 

유치권행사중인신축건물

 

사고발생 후 해결을 위한 과정은 많은 시간과 노력을 투입하여야 하는 문제에 봉착하게 되지만, 위와 같은 최소한의 조치들을 통하여 사고 발생 가능성을 줄이고 발생 후에도 신속하게 대응을 할 수 있는 것이다.

 

 

이상 신축 주택 미등기 전세 매매 사고 예방 및 사고 발생 후 조치방법 등에 대하여 알아보았다. 미등기 전세 계약은 거의 전부 건축비 대출을 한 은행이 선순위 저당권자가 되고, 전세계약자는 후순위가 되므로 이사실을 알고서 계약하는 것임을 인지하여야 한다. 이는 계약자 간 분쟁이 발생할 때 문제 해결에 주요한 포인트가 되기 때문이다.