깡통전세 전세사기 예방 계약 전후 확인 사항

깡통전세 전세사기 예방을 위하여 전셋집, 월세집을 구할 때 무엇을, 어떻게 확인을 하며, 왜 확인을 해야 하는지 반드시 알아야 할 전월세 임대차 계약체결 전과 계약 후 확인해야 할 사항들을 알아보겠습니다.

 

집값이 떨어지면서 전세보증금 반환 여력이 없는 집주인들이나 계약만기로 보증금을 반환받고 이사를 해야 하는 임차인 모두 깡통전세 전세사기 염려로 고민이 많은 때입니다.

깡통전세 전세사기 해소를 위해서는 전세보증금반환보증 가입제도를 적극 이용해야 할 것입니다. 특별한 경우가 아니면 깡통전세에 의한 전세사기로 부터 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있기 때문입니다.

 

깡통전세 전세사기 예방을 위하여 전월세 계약 전과 계약 후 확인할 사항을 함께 알아보겠습니다.

 

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▷ 계약 체결 전 확인할 사항

 

1. 주택(임대 물건) 상태에 대하여 확인을 한다.

 

정확한 소재지, 소유자 면적 등과 위반 건축물 여부를 정부 24 [www.gov.kr]에서 건축물대장을 열람 또는 발급받아서 확인을 한다.

불법 위반 무허가 건축물 여부는 건축물대장 열람하여 확인할 수 있으며, 임대물건의 하자는 현장을 확인한 후에 임대인에게 하자 보수를 요구하여야 한다.

무허가 불법 건축 물는 주택임대차 보호법 적용을 받지 못하여 보증금 회수받지 못할 위험이 있으므로 현장 방문 또는 건축물대장 열람을 통하여 무허가 불법건축물 여부 확인을 하여야 한다. 전입신고가 불가하다고 하는 계약은 위험하다.

위반건축물 확인 : 민원24, 세움터

 

2. 적정전세가율(매매가대비)

-보증금 돌려받지 못할 위험 예방 : 국토부실거래가 시스템, 부동산앱등으로 적정시세파악, 물건지인근 복수 중개업소 방문, 지역별 전세가율을 확인하여야 한다.

매매가 하락시 경매에서 보증금 전액 반환받지 못할 수 있으므로 전세가율이 높은 지역과 매물은 주의해야 한다.

매매가 전세가 확인 : 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB시세, 부동산 태크

 

3. 선순위 권리 관계 확인

등기사항증명서(등기부등본)를 인터넷 등기소[www.iros.go.kr]에서 열람 또는 발급을 받아서 건축물대장상 소유자와 주소가 동일한지 우선 확인을 한다.

등기사항증명서 갑(甲) 구에서는 소유자에 관한 사항을 을(乙) 구에서는 근저당권 압류 등 제한물권의 선순위 권리관계에 대하여 확인을 한다.

 

보증금 반환 안전 여부를 확인하기 위하여 등기부등본, 인터넷등기소, 다가구주택 선순위 보증금 (전입세대현황 확정일자 부여 현황)를 확인한다.

확정일자 및 전입세대 열람은 이해관계인만 열람이 가능하므로 임대인 또는 공인중개사에게 요청하거나 국토교통부 실거래가 공개시스템[https://rt.molit.go.kr]에서 확정일자 일부 자료에 한하여 조회가 가능하다.

관련서류의 발급일자가 계약 당일이 맞는지 확인하고 만약 다를 경우에는 임대인 또는 공인중개사에게 발급요청을 한다.

 

내 전세보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있을 경우 보증금 전액 돌려받지 못할 위험이 있다. 다가구 주택의 경우 전입세대 열람 및 확정일자 부여 현황 반드시 확인을 해야 함에 유의해야 한다.

 

4. 국세 지방세 세금 체납 여부 확인

임대주택에 대하여 소유주의 국세 지방세 체납 여부를 국세는 홈택스[www.hometax.go.kr]에서 납세증명서(국세완납증명)를 열람 발급받아서 확인하고 지방세는 위택스[www.wetax.go.kr]에서 지방세 납세증명서를 열람 발급받아서 확인을 한다. 

해당 부동산이 경매가 진행되면 체납세금이 우선적으로 배당이 되기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 위험을 예방하기 위하여 국세 홈택스, 지방세 위택스에서 미납 내역을 확인하는 것이다.

계약체결 후에는 23년 4월부터 임대인 동의 없어도 미납국세 열람이 가능하다.

 

▷ 계약 체결 시 확인할 사항

 

1. 임대인(대리인) 신분증 등 서류 진위 확인

 

등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인인지 신분증 사진과 얼굴을 대조 확인을 한다. 만약 집주인 대신 대리인이 위임장을 가지고 계약하러 온 경우에는 부동산 임대차용 집주인의 인감증명서가 첨부되어 있는지 위임장을 확인하고 직접 집주인과 영상통화하여 집주인 신분증과 얼굴을 대조하고 계약 내용을 확인해야 한다.

 

계약자 본인 여부 확인은 신분증으로 하되 대리인은 신분증과 함께 임대인의 위임장과 인감 증명서를 첨부해야 한다.

계약금 보증금 입금은 반듯이 임대인 통자에 하여야 한다.

 

주민등록증 진위 확인은 정부 24 [www.gov.kr] 또는 ARS 전화 1382로 확인하고, 운전면허증 진위 확인은 경찰청교통민원 24 [www.efine.go.kr]에서 확인을 한다.

인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위 확인은 정부 24에서 확인을 한다.

 

2. 공인중개사사무소 정상등록 중개업 여부 확인

 

공인중개사무소 공인중개사 중개보조원 정상 등록여부에 대하여 국가공간정보포털[www.nsdi.go.kr] 또는 경기 부동산포털, 서울부동산정보광장[https://land.seoul.go.kr]에서 확인하거나 해당 시군 부동산 관련 부서로 전화하여 반드시 확인해야 한다.

 

적법 중개여부를 확인하여 위험한 계약체결을 방지하기 위하여 해당 공인 중개사무소가 정상 등록하여 중개업을 영위하는지 확인하는 것이다. 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생 시 보상받을 수 없다.

 

3. 주택임대차 표준계약서 활용

주택임대사업자는 표준 계약서를 사용하여야 하지만 임대사업자 이외는 계약자유의 원칙에 따라 형식에 제한을 받지 않는다.

계약서 작성 시 권리보장에 대한 특약을 명시하여야 분쟁 예방에 도움이 된다.

표준계약서는 법무부 주택임대사법령 정보, 국토부 부동산거래 관리시스템 주택임대차신고에서 다운로드하여 사용할 수 있다.

필요시 공인중개사와 임대사업자가 아닌 임대인에게 표준계약서 사용을 요청할 수 있을 것이다. 계약체결 완료 후 전세보증금 보다 선순위 담보권 설정 금지 특약을 명시하여야 한다.

 

▷ 계약 체결 후 조치할 사항

 

계약체결 후 등기부등본상 근저당권 설정등의 변동사항이 없는지 확인 및 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 임대인명의 계좌로 입금하여야 한다.

 

1. 임대차 신고를 한다

 

부동산 거래신고등에 관한 법률 개정에 따라 21년 6월 1일부터 주택 전월세 신고가 의무화 되어 있으므로 대통령령으로 정하는 금액 지역에 따라 적용되는 전월세 임대차 계약에 대하여 계약일로부터 30일 이내 임대차계약 당사자가 국토부의 부동산거래관리시스템 주택임대차 신고 또는 관할 주민센터(계약서 지참필요)에 신고하여야 한다.

임대차신고를 하면 자동적으로 확정일자가 부여되므로 계약체결 당일에 신고하는 것이 좋다.

 

▷ 잔금 이사 후

 

1. 계약체결 후 권리관계 변동 유무를 확인한다.

인터넷 등기소 등기사항증명서를 열람 발급받아 계약서 작성일에 소유자 근저당등 권리 변동사항 여부를 확인한다.

 

2. 전입신고를 한다.

계약일에 주소지 관할 주민센터 방문 또는 정부 24를 통하여 계약서에 확정일자를 부여받고 전입신고해야 대항력 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있게 된다.

전입세대 열람은 이해관계인만 가능하므로 확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 주민센터 또는 읍면사무소 방문하여 전입세대 열람이 가능하다.

 

전입신고는 법적의무로서 주민등록법 제11조에 따라 전입 후 14일 이내에 주소지 관할 주민센터 방문 또는 정부 24를 통하여하여야 한다.

전입신고를 함으로써 대항력이 확보(익일 0시부터)되고, 확정일자를 받으므로서 경매에서 후순위에 우선하여 배당을 받게 된다.

 

3. 보증금 미반환 위험 해소를 위해 전세(임대) 보증금 보증가입을 한다

 

HUG주택도시보증공사[www.khug.or.kr], SGI 서울보증[www.sgic.co.kr], HF한국주택금융공사[www. hf.go.kr]에 보증 가입을 함으로써 집주인과 보증금 반환 문제가 발생하였을 때 보증사로부터 임대 보증금을 돌려받을 수 있다.

 

등록임대 사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무대상이며 이때 보증수수료는 임대인 75% 임차인 25%를 부담한다.

기존 주택은 21년 8월 18일부터 임대차 계약 체결하는 경우 의무 가입을 해야 한다(민간임대주택에 관한 특별법에서 확인)

 

삼양목장길

 

이상 깡통전세 전세사기 예방을 위하여 전월세 계약 전 후에 확인해야 할 사항들에 대하여 알아보았습니다. 깡통전세 전세사기 해소를 위해서는 전세보증금반환보증 가입을 하면 특별한 경우가 아니면 깡통전세에 의한 전세사기로 부터 보증금 반환받지 못하는 염려를 해소할 수 있으므로 적극 이용하는 것이 내보증금을 지킬 수 있는 길이라 할 수 있을 것입니다.