건축법시행령 별표1 시설군 용도 변경

건축물 용도 변경을 하기 위해서는 각종 행위 제한, 식품위생법, 공중위생법, 음악 영상 게임산업 진흥 법, 체육시설 설치 및 관리법,  학원설립 과외교습에 관한 법, 건축법, 하수도법, 소방법, 주차장법 등을 고려하여야 한다.

 

건축법 시행령 별표1 시설군 용도 변경 관련하여 업종별 적용되는 법과 입점 가능한 업종 신고 허가 등록에 대하여 정리하였다.

 

건축법시행령 별표1 시설군 용도 변경

 

 

 

업종에 따라 입점 가능한 건축물 용도와 건축물의 바닥 면적에 따라 입점할 수 있는 용도 시설군이 다름을 이해하면 용도변경을 해야 하는지 아닌지 구분할 수 있어 도움이 될 수 있을 것이다.

 

1. 식품 위생법 적용 식품 접객업

유흥주점과 단란 주점은 허가 업종이며, 일반 음식점 휴게음식점 제과점은 신고 업종이다.

• 유흥 주점 : 상업지역만 가능하며 건축물 용도 위락시설에 입점할 수 있다. 노래 술 유흥 접객원이 가능하다.
• 단란 주점 : 상업지역만 가능하며 건축물 용도는 위락시설, 바닥면적 150㎡ 미만인 경우 제2종 근린생활시설에 입점할 수 있다. 노래 술 가능하지만 유흥 접객원은 둘 수 없다.
• 일반 음식점 : 제2종 근린생활시설에 입점가능하며 음식 술 판매를 할 수 있으나 노래반주장치는 둘 수 없다.
• 휴게 음식점 : 입점은 바닥면적 300㎡ 미만은 제1종 근린생활시설 300㎡이상은 제2종 근린생활시설에 가능하며 술은 판매할 수 없고 객실도 둘 수 없다.
• 제과점 : 입점은 바닥면적 300㎡ 미만은 제1종 근린생활시설 300㎡이상은 제 2종 근린생활시설에 가능하고 빵 떡 과자등 판매를 할 수 있다.

 

2. 공중위생법 적용 공중 위생업

공중 위생업은 이 미용업, 세탁업, 목욕업, 숙박시설로 신고 업종이다.

• 이 미용업 목욕업은 세탁업은 제1종 근린생활시설에 입점가능하다. 숙박업은 숙박시설에 입점이 가능하다. 단, 세탁업의 경우 공장이면 제2종 근린생활시설에 입점할 수 있다.
• 미용업은 일반 미용업과 종합 미용업으로 구분하여 일반 미용업은 미용사 자격증으로 헤어만 케어할 수 있고, 종합미용업은 미용사 피부관리사 자격증으로 객실을 두고 헤어 피부 네일관리를 할 수 있다. 

 

3. 음악 영상물 게임산업 진흥에 관한 법적용 음악 비디오 게임관련업

노래연습장, 비디오감상실, 비디오 소극장, 피시방, 오락실, 복합유도게임제공업은 등록 업종이다. 단 성인용 오락실은 허가를 받아야 한다.

• 노래 연습장 : 제2종 근린생활 시설에 입점 가능하다
• 비디오 감상실 : 바닥면적 300㎡ 미만 은 제2종근린생활시설 300㎡ 이상은 문화집회시설에 입점이 가능하다.
• 비디오 소극장 : 바닥면적 500㎡ 미만 제2종 근린생활시설 500㎡ 이상은 문화집회시설에 입점하며 객실을 둘 수 없다.
• 피시방 : 바닥면적 300㎡ 미만 은 제 2종근린생활시설 300㎡ 이상은 판매시설에 입점 가능하다.
• 오락실 : 청소년 오락실의 경우 바닥면적 500㎡ 미만 제2종 근린생활시설 500㎡ 이상은 판매시설에 입점, 성인 오락시설의 경우 판매시설에 입점할 수 있으며 허가를 받아야 한다.
• 복합유도게임제공업 : 바닥면적 500㎡ 미만 제2종 근린생활시설 500㎡ 이상은 판매시설에 입점할 수 있다.

모두 대물 승계가 가능하다. 비디오감상실은 객실이 가능하지만 비디오소극장은 객실을 설치할 수 없다.

양수도를 할 때에는 안전설비 시설, 설비개요서, 영상물 등급 심의위원회 심의 필증, 전기승압여부, 최근 1년간 위반사항 적발여부를 확인해야 한다.

 

4. 체육시설 설치 및 관리에 관한 법 적용 체육관련업

탁구장 및 체육도장, 운동업종, 무도장은 신고 업종이다.

• 태권도 유도 검도 합기도 유수 권투등 탁구장및 체육도장은 바닥면적 500㎡ 미만은 제1종근린생활시설 500㎡ 이상은 운동시설에 입점 가능하다.
• 당구장 볼링장 수영장 헬스장 에어로빅 골프장 등의 운동 업종은 바닥면적 500㎡ 미만은 제2근린생활시설 500㎡ 이상은 운동시설에 입점 가능하다.
• 무도장은 바닥면적과 무관하게 위락시설에 입점 가능하고 술을 판매할 수 없다.

5. 학원의 설립 운영 및 과외교습에 관한 법 적용 교육관련업

학원 독서실 유치원은 등록업종이고, 교습소와 어린이집은 신고 업종이다. 학원 독서실 교습소는 제2종 근린생활시설 유치원 어린이집은 노유자 시설에 입점 가능하다. 자세한 내용은 지면상 생략하였다.

 

용도 변경 허가 신고

 

1. 용도변경 허가 : 하위시설군에서 상위시설군으로 용도를 변경하는 것으로 10% 가능성으로 보고 있다.

예) 7군 시설의 2종 근생 바(BAR)를 4군 시설의 위락시설 주점으로 용도 변경하는것으로 허가 없이 용도 변경하여 위반이 적발되면 3년 이하징역 5천만 원 이하 벌금형에 처할 수 있다.

 

2. 용도변경 신고 : 상위시설군에서 하위 시설군으로 용도를 변경하는 것으로 50% 가능성이 있다고 보고 있다.

예) 5군 시설의 운동시설을 7군 시설의 제2종 근린생활시설인 일반 음식점으로 용도변경하는 것으로 신고 없이 용도변경하여 위반이 적발되면 위반 시 용도변경하고자 하는 부분의 10/100에 해당하는 금액에 대한 이행 강제금이 부과된다.

 

3. 동일 시설군간 용도 변경 신청 : 기재사항 변경을 신청하는 것으로 90% 가능하다.

예) 5군 시설의 운동시설 볼링장을 5군 시설의 판매시설 마트로 변경하는 것이다.

 

4. 동일시설군내에서 기재사항 변경 없이 사용할 수 있는 대상인 경우에도 세부 업종 표시변경은 필요하다.

예) 7 군시설의 제2종근생시설인 부동산을 7군시설의 제2종 근생시설인 일반 음식점으로 사용하는 경우이다.

 

용도변경 절차

1. 건축물대장을 열람하여 현 건물의 용도를 확인한다.

2. 건축법 시행령 별표 1의 변경하려는 용도를 확인한다.

3. 용도변경 가능 여부를 검토하고 용도변경 도서를 작성한다.

4. 해당관청에 용도 변경 허가 신청 또는 신고를 한다.

5. 공사 착수를 한다 필요시 소방설비 장애인시설등을 설치를 해야 한다.

6. 사용승인 도서 작성 및 사용승인신청을 한다.

7. 해당관청의 사용승인 검토 및 현장 확인

8. 사용승인 발급, 건축물대장 변경

 

용도변경하려는 면적이 100㎡ 미만인 경우에는 6항부터 8 항의 절차를 생략한다(건축법 제19조 5항)

 

1층카페입점신축건물

 

마치며..

창업을 위하여 상가점포를 구하였더라도 창업하려는 업종과 건물 용도가 맞지 않으면 자유업종이 아닌 한 건축물의 용도 변경 없이 입점을 할 수 없다. 뿐만 아니라 업종에 따라 전기승압 정화조 용량을 늘리고 안전설비등 예상외의 추가 비용이 많이 들어갈 수도 있고, 용도 변경허가를 받지 못하여 인테리어를 완료하였음에도 입점하지 못하여 낭패를 볼 수 있다는 점 간과하면 아니 된다.

 

 

 

용도변경에 영향을 미치는 행위제한, 지구단위계획, 장애인 편의시설, 에너지 절약계획, 건축법(위반건축물, 직통계단, 면적제한), 학교보건법, 하수도법, 소방 관련법, 주차장법관련하여 순차적으로 정리하겠다.