지분 경매 공유자우선매수 신고와 매각허가결정 이의 신청

지분경매에서 공유자의 우선매수신고 자격이 없는 자와 공유자 우선매수 신고 대상이 아닌 매각물건의 매각 허가 결정에 대한 이의신청에 대하여 알아보겠습니다.

 

공유자가 우선매수신고를 할 수 있는 지분경매에 참여하게 되면 최고가 매수 신고인으로서의 낙찰자 입장에서 보면 시간과 노력이 헛수고가 될 수 있으므로 일반적으로 참여를 꺼리게 됩니다.

 

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그러나 우선매수 신고할 수 있는 공유자가 우선매수신고 자격이 없거나 공유자 우선매수대상 매각물건이 아님을 증명할 수 있다면 입찰을 통하여 최고가 매수 신고인 자격이 공유자의 우선매수신고로 차순위 매수인 지위가 되더라도 이해관계인으로서 매각불허가 이의신청을 거쳐 매각물건을 다시 찾아올 수 있고 그로 인하여 높은 수익을 얻을 수도 있을 것입니다.

 

경매에 관심이 있거나 경매를 배우고자 하는 분들이라면 지분경매에 대하여 꼭 알고 있어야 합니다.

요즘은 상속이나 공동투자로 인한 공동소유가 많고 그로 인하여 경매물건도 지분 관련 물건이 많기에 그렇습니다.

 

공유물 지분을 경매하는 경우 절차상 지분에 대한 경매개시 결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매 개시 결정이 있다는 것을 통지하게 됩니다.

 

공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고 가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하며, 여러 사람의 공유자가 우선 매수하겠다는 신고를 하고 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 됩니다.

 

공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가 매수 신고인을 차순위 매수 신고인으로 봅니다.

 

공유자 우선매수신고는 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지, 즉 최고가 매수 신고인 이름과 최고가 매각 기일 종결을 고지하기 전까지 하면 됩니다. 신고방법은 기일 전 사전에 하거나 매각기일 당일 법정에서 매각 종결 고지전까지 할 수 있고 신고 시 보증을 제공하여야 합니다.

 

우선매수신고가 인정이 되면 최고가 매수 신고인은 자동 차순위 매수인 지위를 갖게 되며, 지분경매 시작 후 다른 공유자의 지분을 취득하여 공유자 우선 매수 신청을 할 수 도 있습니다.

 

매각기일에 낙찰자가 공유자의 우선매수신고로 인하여 최고가 매수 신고인 지위를 잃게 되었을 경우에 공유자 우선매수 신청인이 우선매수 자격이 없는 자임이 사전 조사가 되어 있다면 차순위의 이해관계인으로서 이의신청과 동시 이유 있는 근거자료(판례)를 집행관에게 제시하고 즉시 항고, 매각 불허가 신청을 할 수 있을 것입니다.

 

경매에 관심이 있고 입찰에 참여하고자 하는 매각 물건이 공유물에 관한 것이고 물건의 가치가 매력적이라면 물건분석의 최우선 순위를 둬야 하는 것이 무엇이라고 생각되시나요?

 

먼저 매각 대상 지분의 나머지 공유지분관계에 대하여 분석을 하여야 하며, 그리고 매각 대상이 공유자 우선 신고를 할 수 있는 물건인지를 분석해봐야 합니다.

 

공유자 우선매수신고를 할 수 없는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

 

① 일괄매각에서 2필지 이상의 토지의 한 필지에 지분을 가지고 있는 자가 전체 필지 지분에 대하여, 또는 토지와 건물 중 어느 한쪽에 지분이 있는 자가 토지와 건물 전체 지분을 향한 우선매수신청은 할 수 없습니다.

 

② 형식적 분할판결에 의한 공유물 전부를 매각하는 경우 공유자는 우선매수신청을 할 수 없습니다. 이유는 지분이 아닌 부동산 전부에 대한 매각으로 가격 분할을 하기 때문에 그렇습니다.

 

③ 경매절차상에서의 채무자의 공유자는 공유자 우선매수신청을 할 수 없습니다. 부부 상속의 경우가 그렇습니다.

 

③ 구분소유적 공유관계에서의 공유자는 우선매수신청을 할 수 없습니다. 구분적 소유라 함은 하나의 토지에 경계를 나누어 등기가 되어 있지는 않지만 서로 구분 소유하고 있는 경우입니다.

 

④ 대지권의 목적인 토지의 공유자인 경우 공유자 우선매수 신고를 할 수 없습니다. 아파트 다세대 상가의 경우입니다.

 

공유자 우선 매수를 할 수 없는 것의 대표적인 예로 일괄매각에서 2필지 이상의 매각물건의 지분경매에서 어느 한 필지에만 지분이 있는 경우, 토지와 건물 중 어느 한쪽에만 지분이 있는 경우와 같이 일부 지분권자는 지분 전부를 향하여 우선매수신청을 할 수 없으며,

 

공유자 우선매수 신고자가 채무자이거나 채무자의 공유자, 예를 들어 부부 공동소유 부동산에 상속받은 부부 한 사람이 상속자의 지분이 경매로 매각될 때 우선매수신고를 할 수 없습니다. 이는 채무자의 공유자 이기 때문입니다.

 

형식적 분할판결을 받아 공유물 전부 매각의 경우와 같이 가격 분할의 경우에도 공유자 우선매수 신고는 받아들여지지 않습니다.

그 외 구분소유적 공유관계에서의 공유자 대지권 목적인 토지의 공유자의 경우도 공유자 우선매수신고를 할 수 없습니다.

 

다음은 매각 허가에 대하여 이의 신청할 수 있는 사유 7가지에 대한 관련 판례들입니다

지분경매에 대하여 관심이 있는 분들은 거의 다 알고 계시겠지만 여기서 다시 한번 정리해 봅니다.

 

첫째 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때에 관련 한 사례입니다

[대법원 2014.9.2. 자, 2014마 969, 결정]

우선매수권 행사 매각 허가 결정받은 공유자가 대금 미납으로 재매각절차에서 통지 누락의 경우..... 생략....

 

둘째 최고가 매수 신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때에 관련 사례입니다

[대법원 2014.4.3. 자, 2014마 62, 결정] 농지취득 자격증명

[전주지방법원 2009.7.8. 자, 2008라 109, 결정]

부부가 부동산을 공유하던 중 남편이 사망하여 부인이 지분을 상속한 후 남편의 지분에 설정된 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되어 부인이 공유자 우선 매수신청을 한 사안에 대하여 부인은 매각절차에서 채무자로서 매수신청이 금지된 자로서 민사집행법 제121조 제2호에 정한 부동산을 매수할 자격이 없는 자에 해당한다 (대법원 2009 2009. 10. 5)

 

셋째 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가 매수 신고인을 내세워 매수 신고를 한때에 관련한 사례입니다

 

넷째 최고가 매수 신고인 그 대리인 또는 최고가 매수인을 내세워 매수신고를 한 사람이 ⓐ 다른 사람의 매수 신청을 방해, ⓑ 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그밖에 매각에 적정한 실시를 방해, ⓒ 다른 사람의 매수신청 방해, 담합, 맥각 실시를 방해할 목적으로 교사하였거나 ,ⓓ 민사집행절차에서의 매각에 관한 죄로 유죄판결을 받고 그 판결 확정일로부터 2년이 지나지 아니 것 중 하나라도 해당되는 자

[대법원 2011.8.26. 자, 2008마 637, 결정]

우선매수신고 후 매각기일까지 보증을 제공하지 않은 경우

 

다섯째 최저 매각 가격의 결정, 일괄매각 가격의 결정 또는 매각물건 명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에 관련한 사례입니다

[대법원 2016.3.15. 자, 2014마 343, 결정]

일괄매각

[수원지법 2010.11.9. 선고 2010나 21044, 판결 확정] 매가 가격 누락 배상

 

여섯째 천재지변 그밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때에 관련한 사례입니다

[대법원 2010.11.9. 자 2010마 1322, 결정]

부동산에 관한 중대한 권리관계 변동

[대법원 2010.3.22. 자, 2009마 1385, 결정]

개축 재축 변경

 

일곱째 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때에 관한 사례입니다

[대구지방법원 2016.11.16. 자 2016이라 463, 결정: 확정]

기일 전 우선매수신고가 있었고 매각기일날 응찰자가 없자 집행관이 사건번호 공유자 이름을 부르지 않고 매각기일을 종결하고 다음절 차를 진행한-----생략--

[대법원 2010.11.30. 작, 2010마 1291, 결정] 매각물건명세서 작성

[대법원 2010,2.16. 자, 2009마 2252, 결정] 착오 입찰 가격 매각 불허 불인정

 

집행 법원이 여러 개의 부동산을 일괄 매각하기로 결정한 경우, 집행 법원이 일괄매각 결정을 유지하는 이상 매각 대상 부동산중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각 대상 부동산 전체에 대하여 공유자 우선매수권을 행사할 수 없습니다 (관련 판례 대법원. 2005 마 1078. 2006. 3. 13)

 

매각 허가에 대한 즉시 항고는 매각 허가 여부의 결정에 따라 손해를 본 경우에만 그 결정에 대하여 즉시 항고할 수 있는 것이지 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유에 의하여는 하지 못하며, 매수인은 자기가 적법한 최고가 매수인임을 주장하며 자기에게 매각 허가를 하여 달라는 이유를 드는 주장의 경우에 한하여 매각 결정에 대하여 항고할 수 있습니다.

(민사집행법 제129조 제2항)

 

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