토지 거래계약 허가 받을 수 없는 경우

토지 거래계약 허가구역에서 부동산 거래계약을 하고서 토지거래 허가를 받지 못하면 그 거래계약은 무효가 된다. 토지거래계약허가가 가능할 것으로 보고서 계약을 하고 허가신청을 하였으나 불허가되면 시간적 손실뿐 만아니라 금전적 책임을 지어야 할 경우도 발생하므로 토지거래계약 허가받을 수 없는 경우는 반듯이 알고 있어야 한다.

 

또한 토지거래허가를 받은 자는 허가 목적대로 이용 해야 하며, 목적대로 이용하지 않는 경우에는 취득가액의 10% 범위 내에서 년 1회 의무 이용 기간 2년에서부터 5년까지 이행 강제금을 부과받게 된다는 점도 알아야 한다.

 

 

토지거래계약 허가를 받을 수 없는 4가지 이다.

• 임대차 계약기간이 남아 있는 주택 취득
• 자가 거주목적이 아니거나 자가거주 없는 일부에 대한 주택 임대차
• 주택 보유자의 신규주택 추가 취득사유, 거주 사유 소명, 기존주택 처리계획서 제출이 없는 경우
• 자가 경영목적이 아닌 근린생활시설 혹은 자가 경영하지 않는 근생건물의 일부에 대한 임대차

허가 신청인이 자가 거주 자가 경영의 경우라면 기준 면적을 초과하는 토지거래계약에 대하여는 허가 신청이 가능하다.

 

첫째, 토지거래계약 허가를 받을 수 없는 경우는 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득이다.

주택을 취득하려는 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다

주거용 토지의 경우 2년 간 자기 거주용으로 이용해야 하기 때문이다.

 

그러나 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득하기까지는 일정기간이 소요되므로, 토지 취득 시점인 소유권 이전(잔금)이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가 신청이 가능하다.

허가신청서에 기재한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행 내인 약 2-3개월이면서 잔금 납부일까지 주택임대차 보호법에 따른 임대차 계약의 묵시적 갱신이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명을 하면 허가권자의 판단하에 허가를 받을 수 있게 된다.

 

둘째, 허가 신청자가 주택을 취득 후 자가 거주를 하면서 주택 일부 임대에 대하여는 허가 신청이 가능하다.

다중주택 공관을 제외한 단독주택과 기숙사를 제외한 공동주택의 경우에 해당 주택의 일부 임대가 가능하도록 자가 거주 원칙 예외를' 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조' 인정하고 있기 때문이다.

이는 토지거래 허가 신청인이 실제로 거주하는 경우로서 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대하여 허가권자의 판단하에 임대목적으로 활용하는 것이 가능하다는 것이다.

전체를 임대하면서 일부 임대를 가장하는 것을 막기 위해 이용 의무 미준수에 대하여는 행정 단속이 된다.

 

셋째, 주택 보유자가 신규 주택 취득 목적으로 토지거래허가 신청을 하는 경우에는 해당 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 토지 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적 객관적으로 소명해야 가능하다.

또한 허가구역에 속하는 군 연접 시군구에 거주하는 주택 보유자가 허가 신청자인 매수자 경우는 기존 주택의 매매 임대 처리 계획서를 제출해야 한다.

 

넷째, 허가구역 내 근린생활시설 건축물은 허가 신청인 근린생활시설 내 일부를 직접 이용하는 경우 허가권자 판단에 따라 자기 경영 원칙 예외를 적용하여 건축물 일부 임대를 할 수 있다. 이경우 자기 경영하는 공간과 임대하려는 공간은 구분 소유 등으로 구분되어야 가능하며, 허가신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성하여 제출하여야 한다.

 

공유토지, 분양주택, 오피스텔에 대하여 다음과 같이 허가신청이 가능하다.

 

2인 이상이 공유하고 있는 공유토지 거래는 허기 대상 면적을 원칙적으로 지분별로 판단한다.

그러나 부부 가족 등의 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인 취득으로 간주하여 취득 공유 지분 전체를 합산하여 허가 대상 면적 여부를 판단한다.

허가를 받아야 하는 면적은 용도지역에 따라 최소면적이 다르다. 만약 주거지역 내 지분 1/2의 부부 공동명의로 소유 중인 대지면적이 30㎡인 주택을 다른 부부에게 배우자 별 15㎡씩 정하여 매도하면 합산한 지분면적이 허가를 받아야 하는 최소면적 18㎡을 초과한 30㎡이므로 허가를 받아야 한다는 것이다.

 

분양 주택의 전세계약은 실거주 의무 없이 자유로운 전세계약 체결을 할 수 있다.

허가구역 내 신규로 주택을 분양받는 수분양자는 토지거래허가에 따른 2년간 실거주 의무를 부과받지 않기 때문이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조에 따라 주택법 제54조에 따른 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다.

 

오피스텔 경우도 허가받아야 할 최소면적을 초과하는 경우 토지거래허가를 받아야 하며, 허기 신청 시 이용목적 주거용 혹은 사업용 오피스텔 여부를 토지이용계획서에 명시하여야 하고 허가받은 경우 2년 거주나 자기 경영 의무를 이행하여야 한다.

 

끝으로 토지거래계약 허가 관련 신청 서류 등에 관한 것이다.

 

토지 거래계약 허가 신청은 거래당사자 공동으로 인터넷, 방문, 우편 모두 할 수 있다. 인터넷으로 허가 신청을 하고자 할 때는 정부 24시 [http://www.gov.kr/portal/main]를 이용하여 할 수 있다.

 

신청인이 허가신청서를 제출하면, 허기 신청을 접수받은 허가권자 시장 군수 구청장은 서류 검토, 관련부서(기관) 업무협의 및 현장조사를 하여 접수받은 날로부터 15일 이내에 허가 불허가 결정을 하여 허가의 경우는 신청인에게 허가증 교부 불허가의 경우는 불허가처분 통지를 한다.

불허가처분을 받은 신청자는 1개월 이내에 이의 신청할 수 있다.

 

토지 거래계약 허가 신청 필요서류

① 토지거래허가신청서,

② 토지이용계획서,

③ 토지 취득자금의 조달계획서

 

벚꽃이 활짝 핀 아파트 단지

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 서식 별지 9호 토지거래계약허가신청서, 농지의 경우 농지법시행규칙 서식 4호 농업경영계획서, 임야의 경우 토지거래업무처리규정 서식 별지1호 산림경영계획서 의 토지이용계획서, 국토의 계획및 이용에 관한 법률 시행규칙 서식 별지 12의 2 토지 취득자금의 조달계획서를 작성 신청한다.

 

 

토지 거래계약 허가신청이 불가한 4가지 임대차 계약기간이 남아 있는 주택 취득, 자가 거주목적이 아니거나 자가거주 없는 일부에 대한 주택 임대차, 주택 보유자의 신규주택 추가 취득사유, 거주 사유 소명, 기존주택 처리계획서 제출이 없는 경우, 자가 경영목적이 아닌 근린생활시설 혹은 자가 경영하지 않는 근생건물의 일부에 대한 임대차와 허가 신청인 자가 거주하거나 자가 경영의 경우에만 허가대상 기준면적을 초과하는 토지거래계약에 한하여 허가신청이 가능하다는 점 기본적으로 숙지하여 토지거래허가 주역에서의 부동산 거래 계약에 도움이 되었으면 좋겠다.