양도세계산기 집하나 더사면 양도세 절세?

일시적 2 주택 비과세 특례를 활용 1세대 2 주택자가 보유 주택을 양도하고 부담할 양도세를 집하나 더사고 3년 내 기존주택을 양도함으로써 절세하는 양도세 계산기 다주택자가 집하나 더 사서 부담할 양도세액을 줄이는 이야기입니다.

 

이야기 순서

• 양도세계산기 비과세 보유기간의 기산일
• 다주택자 일시적 2 주택 보유기간 이용한 절세

 

일시적 2주택 비과세 특례란 기존주택이 있으면서 이사 가기 위하여 주택을 새로 취득하고 기존주택을 양도하는 경우 양도일 기준으로 2 주택이지만 조건이 충족할 경우 1세대 1 주택의 비과세 혜택을 주는 것을 말합니다.

오늘의 주제를 이해하기 위해서는 양도세 계산기 비과세 보유기간의 기산일과 처분기간을 이해하여야 합니다.

 

 

1. 양도세 계산기_비과세 보유기간의 기산일

 

2020년 말까지는 양도세 계산기의 1세대 1 주택 보유기간 기산일은 당초 취득일부터 계산하여, 다주택자가 보유기간 중 수채의 주택을 보유, 양도하더라도 양도 당시에 납세자가 선택한 1 주택에 대하여는 양도세 비과세가 가능했었습니다.

 

이를 보완하고자 현재는 양도세 계산 기존의 비과세 보유기간 규정이 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 종전 주택을 양도 후 1 주택이 된 날로부터 보유기간을 기산 하도록 법규정이 바뀌었습니다.

 

비과세 보유기간 기산일을 정리하면 다음의 3가지입니다.

1. 1세대 2 주택 이상을 보유하다가 1 주택만 남기고 주택 모두를 양도한 경우 최종적으로 1 주택만 보유하게 된 날로부터 양도일까지 2년
2. 2 주택이상을 보유한 1세대가 1주택외의 주택을 모두 양도한 후 보유 중 일시적으로 2 주택이 된 경우 종전주택을 양도하여 1 주택만 된 날로부터 양도일까지 2년
3. 일시적 2 주택자, 상속 동거봉양 거주주택 등 어쩔 수 없는 사유로 1주택비과세 받는 주택을 제외하고 종전대로 그 당초 취득일로부터 양도일까지 2년

2. 일시적 2주택 비과세 특례 이용한 절세

일시적 2주택 비과세 특례의 전제조건은 ① 종전주택을 취득하고 최소한 1년이 지나서 신규주택을 취득할 것과, ② 종전주택은 당연히 1세대 1 주택 거주요건(2년 보유와 거주)을 갖춰야 하며, ③ 양도가액이 9억 원 이하의 3가지 모두를 갖추는 것입니다.

 

조정대상지역 내 일시적 2 주택 비과세 신규주택 취득 후 종전주택 처분 규정입니다.

1. 2018년 9월 13일 이전 신규주택 취득은 신규 취득일로부터 3년 내 종전주택을 처분
2. 2018년 9월 14일 이후 신규주택 취득은 신규 취득일로부터 2년 내 종전주택을 처분
3. 2019년 12월 17일 이후 신규주택취득은 신규취득일로부터 1년 내 종전주택 처분 및 신규주택에 전입 완료할 것

다주택자들이 양도세를 줄일 방안을 모색해오던 중 일시적 2 주택 비과세 특례의 빈틈, 즉 지금까지 언급된 내용들은 조정대상지역을 대상으로 종전주택과 신규주택이 있는 경우에 한해서 적용되는 것입니다.

 

그런데, 일시적 2 주택 비과세 특례를 이용하여 절세를 한다는 것은 신규주택 취득 시점에 종전주택이나 신규주택 중 어느 하나가 비조정지역에 있다면 신규주택을 취득 후 9억 원 이하인 종전주택을 3년 이내 처분하면 기존 방식대로 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 것을 이용하는 것입니다.

 

사례를 굳이 들어보면,

서울에 아파트 A(2년 이상 거주)와 아파트 B 2채를 보유한 다주택자가 A B를 동시에 양도한다고 가정하고 양도세 계산기를 이용 계산해 본 결과 양도세액이 대략 A B 합 8억(A 5억 B 3억)이었다고 할 때

 

양도세를 줄일 수 있는 방법은

첫째, 양도세액 3억 인 B를 먼저 양도하고 그로부터 2년 후 양도하여 비과세를 받는 방법이 있고,

둘째, B를 먼저 양도하고(A가 양도세가 B보다 많음을 가정) 1년 후 비조정지역 C 아파트(1억 이하)를 전세를 끼고 양수한 후 3년 이내 B아파트(양도 가격 9억 이하)를 양도하여 비과세 혜택을 받는 방법입니다.

 

이이와 같이 비조정지역의 주택을 양수하여 일시적으로 2 주택 비과세 특례를 이용하면 1 주택이 된 후 2년간 보유해야 하는 기간을 기다림 없이 일시적 2 주택이 되기 전의 종전주택을 양도하며 양도세 부담을 줄이면서 주택을 모두 처분하고자 할 때 이용할 수 있는 절세입니다.

 

첨언하면 B의 양도 가격은 9억 이하 일 때 일시적 2 주택 특례 비과세이고, 비조정지역에 위치한 C아파트는 취득세 중과에 해당하지 않으므로 선택한 것입니다.

 

다주택자가 과거에는 절세의 방법으로 양도차익이 적은 것부터 팔고 양도 시 1 주택 비과세 기간을 적용받아 양도세 절감을 할 수 있었습니다만, 올해부터는 비과세 보유기간 기산일 적용을 특별한 경우를 제외하고 최종적으로 1 주택이 된 날로부터 양도 시까지 2년 보유를 해야 1세대 1 주택의 비과세 적용을 받게 되다 보니까 일시적 2 주택 비과세특례를 이용한 절세방안을 찾아낸 것 참 머리가 좋습니다.

 

치솟는 주택 가격의 안정화를 위하여 관련 부동산 법률을 개정하지만 규정의 허점을 파고드는 기발한 아이디어를 현실적으로 일반인이 모두 따라가기엔 한 계가 있는 것 같습니다. 양도세 계산기 적용에 있어 일시적으로 2 주택이 되었을 때의 비과세 적용 기준일 기산일을 이용한 절세 방법을 찾아내는 그들 어느 면에서 정말 대단하다고 볼 수 있지 않을까요?

 

티스토리

 

세상은 정말 내가 아는 만큼만 보이는 것이 맞는 것 같습니다.

 

양도 주택에 대한 양도 계산기 과세 비과세 내용은 세무전문가인 세무사의 영역으로 남겨 놓고 여기서는 1세대 1가구 비과세 적용되는 보유기간 양도세 계산 기산일과 일시적 2 주택 비과세 특례를 받기 위한 처분기간만이라도 정확하게 숙지하면 양도세 절세가 보인다는 것으로 만족하여야 하겠습니다. 판결은 판사가 변호는 변호사가 등기는 법무사가 부동산 중개는 공인중개사가 전문가 이듯이 양도세를 비롯한 세무 관련 심층 내용은 세무사의 몫 이기 때문입니다.