내년(2021) 양도소득세 종합부동산세 세제 및 부동산제도

공공전세주택 3기신도시 사전청약, 전월세 신고제, 전매제한 위반 처벌 강화 등 새로 시행되거나, 양도소득세 종합부동산세 등 다주택자의 대폭 강화된 세금과 관련하여 내년 2021년부터 달라지는 부동산제도 입니다

 

내년(2021) 양도소득세 종합부동산세 세제 및 부동산제도

 

1월	* 신규취득 분양권 주택으로 간주 양도소득세 과세 * 양도소득세 장기보유특별공제 거주기간 요건추가 * 법인주택양도(입주권 분양권 임대주택)추가세율 10→20% 인상 * 양도소득세 중과세율 인상 (6월) * 소득세 최고세율 인상및 과세표준 구간 조정 * 종합부동산세율 최고 6%인상 * 종합부동산세 공제한도 최대80%까지 확대 *신혼부부 생애최초 특별공급 소득기준 완화 *안전진단절차 대폭 강화및 재건축아파트실거주 요건 * 입주전 하자보수 의무화및 분양주택 입주예정일 사전 통보신설

 

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* 신규취득 분양권 주택으로 간주 양도소득세 과세
1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태하에서 양도한 주택에 대하여 현재1주택으로 간주하고 있으나 2021년 1월부터 신규 취득한 분양권을 주택수에 포함시켜 양도세 부담여부를 따지게 됩니다. 단 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득하였을 경우에는 일시적으로 2주택 비과세 특례 적용합니다.

* 양도소득세 장기보유특별공제 거주기간 요건추가
1세대1주택자가 9억초과 고가주택 양도시 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하여 현 보유기간에 따라 연8%씩 공제하던것을 보유기간 연4%와 거주기간 연4%로 분리하여 각각 40%까지 공제하므로서 보유기간이 길어도 거주기간이 짧으면 공제율이 낮아지게 되어 세부담 증가 될 수 있게 되었습니다.

* 법인주택양도(입주권 분양권 임대주택 포함)추가세율 10 → 20% 인상
법인과 개인과의 세부담차이를 이용한 세금회피방지를 위하여 법인이 주택양도시 양도차익에 대하여 부담하는 기본 법인세율10-25%에 추가 과세하는 세율이 10%에서 20%로 인상 됩니다. 부동산 추가세율적용 대상으로는 입주권과 분양권도 포함 되며 2020년 6월 18일 이후 8년이상 수도권6억원 비수도권3억원 이하의 임대 주택에 대하여도 추가 세율이 적용대상이 됩니다

* 양도소득세 중과세율 인상
다주택자가 주택을 팔때 양도세 중과세율이 기본세율 + 10%(2주택자)-20%(3주택자)에서 기본세율 + 20%-30%으로 인상되며, 2년 미만 보유주택및 조합원 입주권도 전매시 현행 세율40%에서 최대 70%까지 강화됩니다. 1년미만 보유시70%, 1-2년 미만보유시 60%의 세율이 적용됩니다.

2021년 6월1일 이후 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 1세대가 주택 조합원 입주권 분양권(2021년 이후 취득)을 포함하여 2주택 3주택 이상 보유한 경우 양도소득세율을 2주택 +20%, 3주택 +30% 중과하고 장기보유특별공제를 배제

* 소득세 최고세율 인상및 과세표준 구간 조정
2021년 1월 1일 이후 소득분부터 과세표준 10억원 초과시 최고 45% 세율구간을 신설하여 적용하게 됩니다. 기존 소득세 과세표준은 5억원초과 42% 였습니다.

* 종합부동산세율 최고 6%인상, 공제한도 최대80%까지 확대
종합부동산세 세율이 2주택이하 소유는 과세표준구간별 0.6%-3.0%, 3주택이상과 조정지역 2주택자 1.2%-6.0% 까지 적용하여 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상되고, 다주택보유 법인의 경우는 최고세율6%적용및 6억원공제도가 폐기 되므로서 세금 부담이 커지게 될것입니다

과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부공동명의포함)가 5년이상 주택을 보유한 경우 종합부동산세액의 최대 80%(연령공제40%,보유공제50%)까지 공제(현행 최고 70%에서 10%P 상향)를 받게되므로서 1주택을 소유한 은퇴자의 세부담은 다소 줄 것이라 합니다

* 신혼부부 생애최초 특별공급 소득기준 완화
도시근로자 월평균소득 100% 맞벌이120% 이하 신혼부부 특별공급 소득요건을 130% 맞벌이140% 이하로 완하하고, 신혼부부 및 생애 최초 특별공급물량중 70%는 소득 100%(맞벌이120%)이하인 사람에게 우선공급하고, 나머지30%에 대해서는 소득요건을 완화 130%(맞벌이140%)이하인 사람을 대상으로 우선공급 탁락자와 함께 추첨제로 선정하므로서 무주택 실수요의 특별공급 신청기회를 늘려 주게 됩니다

* 안전진단 절차 대폭 강화 및 재건축아파트 실거주 요건
2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 허위로 안전진단보고서 작성하는 등 중대사항 뿐만아니라 부실하게 작성하는 경우에도 과태료가 부과되며 안전진단의 관리주체도 강화될 예정입니다.

투기과열지구내 재건축 아파트의 경우 최초 조합설립을 신청하면 분양신청공고일을 기준으로 반듯이 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게되며 2년 실거주는 합산거주로서 연속2년거주를 하는것은 아닙니다.

* 입주전 하자보수 의무화및 분양주택 입주예정일 사전 통보신설
2021년 1월 24일부터 공공주택 공급계약에서 정한 입주지정기간 개시 45일전까지 입주예정자의 사전방문을 최소 2회 이상 실시, 사전방문 1개월전까지 사전방문에 필요한 사항을 제공 하여야 하며, 사전방문시 발견된하자에 대하여 입주전까지 사업주체가 보수 완료 하도록 하였습니다.

발견된하자 - 조치계획수립 - 지자체제출(사전방문종료일7일이내) -조치(일반전유부분하자-인도하는 날까지,공용부분-사용검사전 까지)

 

2월	* 전매제한 위반자 10년 입주자격 제한 * 분양가상한제 주택 거주의무기간 설정

 

* 전매제한 위반자 10년 입주자격 제한
공급질서교란행위(위장전입 허위임신진단서발급 등)에 대하여 10년간 입주자 자격제한 처분 수준과 같이 2021년 2월 19일 부터 청약자격제한이 없었던 전매제한 위반자(알선자포함)에 대해서도 10년간 청약자격제한을 합니다

* 수도권 분양가 상한제 주택의 거주의무기간 설정
공공택지 와 민간택지의 수도권 분양가 상한제 주택에 대하여
공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80%미만 주택은 5년, 80-100%미만 주택은 3년간으로,
민간택지의 공급 주택은 분양가격이 인근 시세의 80% 미만 주택은 3년, 80-100%미만 주택은 2년으로 거주의무기간을 설정 하므로서 투기수요를 차단하고 실 수요자의 주택 당첨기회가 확대되도록 하였습니다.

거주 의무기간 중 부득이한 사유(해외최류 근무 등)가 있는 입주자에게는 거주로 보며 거주기간 중 이사하는 경우에는 한국토지주택공사에 우선 매각하도록 하였습니다.

 

4월 6월

* 공동주택관리법 개정-경비원에 갑질금지 * 전월세 신고제 시행

 

* 공동주택관리법 개정-경비원에 갑질금지
2021년 4월21일부터 시장 군 수 구청장은 입주자대표회의등의 하자보수보증금 사용내역과 보증서 발급기간의 하자보수보증금 지급내역을 국토부장관에게 매년 제공해야 한다

공공주택에 종사하는 경비원은 경비 업무외에도 공동주택관리에 필요한 업무에 종사 할 수 있도록 경비업법 적용제외 규정을 신설하였고, 경비원등 근로자를 보호하기 위해 입주자 대표회의및 관리소장업무에 대한 부당간섭의 의미를 공공주택 관리법과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우도 구체화 하였다.

* 전월세 신고제 시행
전월세신고제가 2021년 6월 시행될 예정인데 전월세 신고제는 계약30일 이내에 계약당사자 보증금 임대료 임대료기간등 계약사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고후 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 계약변경이 있을때도 30일 이내에 지자체에 신고 하여야 합니다. 만약 공동으로 신고하지 않거나 거짖신고 할 경우에는 각각100만원,500만원 이하의 과태료가 부가됩니다.

주거용오피스텔도 신고대상으로 되고 전입신고를 할수없는 비주거용오피스텔은 신고대상에서 제외됩니다.

2021년내 * 전세난 해결위한 공공 전세주택 총 11만4,000가구 공급 * 3기 신도시 등 3만 가구 사전청약 우선 진행 * 공공참여 가로주택정비사업 확대 * 시세 90%까지 공시가격 현실화 추진