건축물 용도 기준 바닥 면적 주요 시설 적용 법

근린생활시설 식품 접객업, 영화음악 게임관련업, 체육관련업, 교육관련업, 자동차 관련업, 공중위생관련업, 그리고 자유 업종이 건축물에 입점하기 위해서는 건물 용도에 맞아야 하고, 기준면적에 제한을 받을 수 있다. 이에 건축물 용도, 기준 바닥면적, 적용받는 법을 알아보겠다.

 

음식점 카페 제과점 커피점 단란 유흥 주점 노래연습장 PC방 탁구장 당구장 태권도등 체육도장 학원 독서실 병의원 자동차용품판매점 셀프세차장 카센터 이미용실 네일아트 숙박업 애완동물용품 등 관련업 창업을 준비하는 경우 필요한 내용이므로 도움이 될 것이다.

 

건축물 용도 별 기준 바닥면적 주요 시설 적용 법

 

 

업종이 건축물 용도에 맞으면 그다음은 바닥면적을 확인해야 한다. 업종에 따라 기준면적에 맞지 않으면 입점이 불가하거나 용도변경을 한 후 가능할 수 있기 때문이다.

 

건축물의 용도 바닥면적 기준은 건축법 시행령 별표에 규정하고 있다. 다음은 업종별 건축용도와 기준면적 인허가 절차 구분 영업범위 주요 시설 적용 법규를 정리한 것이다.

 

업종	건축물용도	기준면적	절차	영업범위	주요시설/관련 법규
식품접객업
유흥주점	위락시설	제한없음	허가	노래술 도우미	주방시설要상업지역만허용 식품위생법
단란주점	2종근린/위락시설	150㎡↓/↑	허가	노래 술	주방시설要상업지역만허용 식품위생법
일반음식점	2종근린생활시설	제한없음	신고<	음식 술	전용주거지역만 제외 식품위생법
휴게음식점	1종/2종근린시설	300㎡↓/↑	신고	음식	전용주거지역만 제외 식품위생법
제과점	1종/2종근린시설	300㎡↓/↑	신고	빵떡 과자	전용주거지역만 제외 식품위생법
＊단란주점←無 접객원有→유흥주점[룸싸롱,나이트크럽,디스코] ＊휴게음식점[커피샵,차집,패스트푸드,분식]←不可술[음주행위]可→일반음식점 ＊1종근린생활시설을 2종근린생활시설 단란주점 안마시술소 노래연습장 고시원으로 변경 ☞용도변경절차 따로 받을것, 그외 1종과1종 2종과2종 근생상호간 용도변경 없이 사용

 

영화/음악/게임관련업
노래연습장	2종근린	제한없음	등록	전용주거지역불가,음식주류 접객원불가 음악산업 진흥법
비디오감상실/영화관/소극장	2종근린 문화집회	300㎡↓/↑	등록	주방시설要 전용주거지역만 불가 영화비디오법
PC방[전력용량20kw이상]	2종근린 판매시설	150㎡↓/↑	등록	컴퓨터인터넷게임제공업,전용주거불가 게임산업법
청소년오락실[게임제공업]	2종근린 판매시설	300㎡↓/↑	등록	"전체이용가"심의받은오락기설치 전용주거 불가
성인오락실[일반게임제공업]	판매시설	제한없음	허가 [시도지사]	[원칙]상업지역 [예외]일반주거지역
복합유통게임제공업	2종근린 판매시설	500㎡↓/↑	등록	영화음악게임관련1인이1건물내2개이상 업종 동시영업, 전용주거불가
전기승압에 따른 비용 부담은 누가 할 것인가? 신청은 건물주가 한전에 함[1KW 당 증설시 15만예상됨] 50평일반사무실-5KW정도필요

 

체육시설 설치 이용에 관한 법률
탁구장 체육도장	1종근린 운동시설	500㎡↓/↑	신고	체육도장[태권도 유도검도 합기도무에타이쿵푸 유수등]단증발급관련
탁구장체육도장외 운동관련	2종근린 운동시설	500㎡↓/↑	신고	볼링장 당구장 수영장 골프연습장헬스에어로빅 스크린골프연습장요가
무도장 [댄스학원 예외]	위락시설	제한없음	신고	술 판매 can't[성인콜라택]/차이점/댄스학원 수강료 30일이상한장소
댄스학원 ←30일이상 한장소에서 교습 ←차이점 댄스장소만 제공 →무도장[상업지역만가능-콜라택스포츠댄스등] 시도지사 등록업종-골프장업,스키장업,자동차경주업 [에어로빅,볼링장-자유업종] 시군구청 신고업종-체육도장,체력단련장,골프연습장,당구장,무도장,무도학원,수영장, 썰매장, 빙상장,승마,요트,카누,조정,종합체육시설업

 

교육관련업
학원	2종근린/교육연구시설	500㎡	등록	자동차학원 무도학원제외	학교보건법
교습소	2종근린/교육연구시설	500㎡	신고	자동차관련 직업훈련소 제외	학교보건법
독서실	2종근린	제한없음	등록	-	학교보건법
유치원	교육연구시설	제한없음	등록	-	학교보건법
어린이집	노유자시설	제한없음	신고	공동주택1층[아파트]허용→가정보육시설	학교보건법
아파트200세대당 1곳 시군구 승인됨, 영아5인이상 20인이하를 보육할것. 명칭: 00가정 어린이집-가정보육시설[00 어린이집 ←국공립보육시설 민간보육시설 직장보육시설]

 

자동차 관련업
자동차용품점	1종근린 판매시설	1,000㎡	자유업종	블랙박스,네비게이션 오디오
카센터	2종근린 자동차시설	1,000㎡[1종] 400㎡[2종] 200㎡[3종]	등록	정비범위따라구분
자동차영업소	종근린 판매시설	1,000㎡	자유업종	신차판매업
중고자동차매매	자동차시설	제한없음	등록	중고자동차매맴업
세차장	자동차시설	제한없음	신고	오폐수시설要/실사
주유소	위험물저장소	제한없음	등록	-
주유소부지에 건축→오염토지 복원→복원비용 발생할수있음을 알고 중개할것//일정면적이상, 대로와 접하고 있어 중개대상이 좋다. 카센터 등록증 발급은 접수후 등록까지 약 3월이상 걸린다고 한다[서류심사2회 현장실사1회 신원조회]

 

공중위생관련법 적용업종 - 전용주거지역 불가
일반미용업	1종근린	제한없음	신고	헤어관련영업	미용사자격要객실불가
종합미용업	1종근린	제한없음	신고	헤어피부관련	미용사,피부관리사자격증要/구획된객실要
피부미용업	1종근린	제한없음	신고	피부미용	피부관리사자격要 탈의공간필요-구획된객실要
네일아트	1종근린	제한없음	신고	네일관련	네일관리사자격要 미용사자격증없어도 됨
목욕업	1종근린	제한없음	신고	-	-
세탁업1종	1종근린	제한없음	신고	일반세탁	면적구분이아닌 공장설치無로 판별
세탁업2종	2종근린	제한없음	신고	공장세탁	면적구분이아닌 공장설치有로 판별
숙박업	숙박시설	제한없음	신고	-	상업지역/준공업지역
보건복지부령이정하는 시설과설비를갖춰야하고 매년 위생교육을 받아야 한다 영업신고증 발급[관할구청 공중위생과] 이/미용실가게앞에 가격표를 적어서 내놓아야 한다

 

개별업종
소매점	1종근린/판매시설	1,000㎡	자유업종	의류철물팬시꽃가게제화 조명가구
중개업	2종근린/업무시설	500㎡	등록	1종근린 판매시설에도 등록가능
고시원	2종근린/숙박시설	500㎡	신고	다중이용업소의 안전관리에관한 특별법적용
안마시술소	2종근린	제한없음	신고	다양한명칭으로 영업
여행사	1종근린	제한없음	등록	관광진흥법적용
동물병원	2종근린	제한없음	신고	수의사법적용
애견샵	2종근린	제한없음	자유업종	애견사료 간식 용품 미용 의류등
식육식당	2종근린	제한없음	신고	일반음식점 정육점 신고要
중개업은 상법제41조가 적용되지 않으므로 직원채용시-퇴직후 일정법위내에서 영업하지 않겠다. 영업양도시-해당지역안에서 영업하지않겠다는특약을 계약서에 두어야 할것이다

 

다음은 다중이용업소나 등록 인허가가 필요한 업의 경우 꼭 확인 및 점검할 사항이다.

 

1. 직통계단-건축법 49조,34조

용도변경-건축법 19조 제1항 3항 시행령 14조 4항 지하층인 경우 그 층 거실의 바닥면적의 합계가 200㎡ 이상이면 자유업종이라도 무조건 직통계단을 2개 이상 설치해야 한다

 

2. 바닥면적제한규정-건축법시행령

바닥면적의 합계가 100㎡이상인경우 건축물의 건축공사 완료 후 건축물 사용승인신청해야 한다

용도변경 시 각용도의 바닥면적 합계가 500㎡이상의 경우 용도변경 설계는 건축사가 하여야 한다

모든 다중이용업소는 안전시설완비증명서를 발급받아야 한다

식품 접객업인 일반음식점, 휴게음식점, 제과점은 영업장 사용 바닥면적의 합계가 100㎡ 이상으로 2층 이상이거나 영업장 바닥면적 합계가 66㎡ 이상으로 지하층에 입점하는 경우 다중이용업소에 해당되고 단란주점과 유흥주점은 층과 면적 무관 다중이용업소로서 안전시설완비증명서 필요 하다.

 

3. 위반건축물-건축법 79조

-옥탑방. 1층 주차장을 식당 주방으로 사용하면 불법 건축물이다.

-위반건축물기재-신규중개 : 비자유업종 피하고 자유업종만 할 것,

승계중개는 자유 비자유업종 무관하다.

 

-위반건축물 [중개 시에 위반 사정을 알고 굳이 계약하겠다면] 특약사항을 잘 기재해야 한다.

＊가. 건축물대장에 기재된 경우*

"임차인 영업을 위하여 인, 허가 문제 발생 시 임차인이 책임진다", "위반건축물 등을 임차인은 확인하고 임대차계약을 체결하였다"라고 하여야 한다

＊나. 건축물대장에 기재 안되어 있는 경우*

현황상 위반 여부를 사진 첨부하여 "임차인 영업을 위하여 인, 허가 문제 발생 시 임차인이 책임진다", "현황상 위반건축물임을 임차인은 확인하고 임대차계약을 체결하였다.

 

4. 근린 생활 시설이란?

근린생활시설은 제1종과 제2종으로 구분하는데 그 구분 기준은 제1종은 생활에 없서서는 안 되는 꼭 필요한 업종이고, 있으면 좋고 없어도 그만이면 제2종 근린생활시설이라고 하면 쉽게 이해가 될 것이다. 다음은 건축법 시행령 별표의 제2종 근린생활시설이다.

 

[별표] 제2종 근린생활시설

가. 공연장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

☞ 공연장[극장 영화관 연예장 음악당 서커스장 비디오물 감상실 비디오물 소극장]

[예문 1] DVD방과 같은 공연장은 500㎡ 기준으로 하여 미만은 2종근생 이상은 문화 및 집회시설에 입점할 수 있다

 

나. 종교집회장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

☞ 종교집회장-교회 성당 사찰 기도원 수도원 수녀원 제실 사당

[예문 2] 교회와 같은 종교집회장은 500㎡ 기준으로 하여 미만은 2종근생 이상은 종교 시설에 입점할 수 있습니다

 

다. 자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것

[예문 3] 자동차영업소는 신차판매장만 해당되며 1,000㎡ 기준으로 하여 미만은 2종 근생, 이상은 업무시설에 입점 가능하다

cf) 중고 판매장은 자동차 관련 시설에 해당됨

 

라, 서점[제1종근린생활시설 해당 않는 것]

☞ 즉 1,000㎡ 이상 서점은 제2종근생 입점 가능하다

 

마. 총포판매점

 

바. 사진관. 표구점

☞ 마 항목 총포판매업소 /바 항목 사진점 표구점은 면적에 관계없이 제2종 근생에 입점 가능하다

 

사. 청소년 게임제공업소, 복합유통 게임제공업소, 인터넷 컴퓨터시설 게임제공업소, 그밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

☞사 항목 청소년 게임제공업소-청소년 오락실, 복합유통 게임제공업소-멀티방, 인터넷컴퓨터시설 게임제공업소-PC 방

 

아. 휴게음식점, 제과점등 음료 차 음식 빵 떡 과자등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로쓰는 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상인 것[cf] 제외 있다

☞ 휴게음식점경우 주류판매 불가하고 음식물만 판매가능

☞ [문제-용도변경]

3층건물[1종근린생활시설, 각층바닥면적 200㎡] 현재 3층-법무사 사무실 2층-커피전문점 1층-1/2는 부동산 사무실 나머지 1/2-공실일 때 1층 공실 부분에 제과점을 중개하여 입점시킬 수 있을까?

→휴게음식점과 제과점은 같은 건 축물에 해당용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300㎡미만이어야 1종근린생활시설에 입점할 수 있는바 이미 2층에 커피전문점이 200㎡를 사용하고 있으므로 1층의 절반인 100㎡의 공실에 제과점을 입점시키게 되면 300㎡이상이 되어 제과점을 입점시킬 수 없다

따라서 1종근린생활시설을 2종근린생활시설로 용보변경절차를 밟아 입점시켜야 한다 [본건은 동일시설군내 용도변경이므로 건축물대장 기재내용변경 신청을 하면 됨

 

자. 일반음식장

☞ 면적에 관계없이 제2종 근생에 입점 가능하다 음식물 주류 모두 판매할 수 있다

 

차. 동물병원 장의사 동물 미용실

☞ 애견센터등 면적제한 없이 2종근생에 입점할 수 있다

 

카. 학원 교습소 직업훈련소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

☞ 자동차학원[→자동차 관련시설] 무도학원[→위락시설] 제외, 기준면적이 500㎡↑면 교육연구시설에 입점이 가능, 행정처분내역 확인불필요 등록 업종으로서 매수인이 신규로 등록 후 영업 하면 됨

☞ 자동차 교습 무도교습을 위한 시설 제외, 운전 정비 관련 정비소는 제외

 

타. 독서실 기원

☞ 독서실은 학원과 함께 학원 설립 운영 및 과외교습에 관한 법률을 적용받으며 수용인원이 300명 이상이면 다중이용업소로 소방시설 완비 증명서를 구비해야 하고 100 ~ 300명인 경우 같은 건물에 다른 다중이용업소가 있으면 역시 소방시설 완비 증명서를 구비해야 한다.

또 건축법 규정에 의해 3층 이상에서 독서실로 사용하는 바닥면적이 200㎡ 이상인 경우에는 직통계단이 2개소 이상 필요합니다.

학원 설립법에 의해 학교보건법이 정하고 있는 유해업소와 같은 건물에 입점할 수 없다. 그리고 기원도 타 항목에 독서실과 함께 속하고 면적 제한 없이 2종 근생에 입점이 가능하다.

 

파. 테니스장 체력단련장 에어로빅장 볼링장 당구장 실내낚시터 골프연습장 놀이형 시설등 주민의 체육활동을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

☞ 기준면적 500㎡↑은 운동시설에 입점해야 하지만 테니스장, 에어로빅장, 볼링장은 자유업종이므로 면적에 관계없이 입점이 가능하다

 

하, 금융업소 사무소 공인중개사무소 결혼상담업소등 소개업소 출판사등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

☞ 사무소[자유업종]는 면적제한받으나 금융업소와 결혼상담소[신고업종] 부동산 중개사무소와 출판소[등록업종]는 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만은 2종 근생, 500㎡ 이상은 업무시설에 입점이 가능하다

 

거. 다중생활시설[고시원]로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

☞ 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상은 숙박시설에 가능하다. 단 승계 시는 기득권 인정되어 기준면적 적용 안될 수 있다 고시원은 다중주택, 다가구주택(원룸), 조산원 등과 같은 건물에 입점할 수 없다

☞ 다중이용업 중 고시원의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것

[고시원 통로폭]

2007년 3월까지 복도 / 통로 쪽 최소 90㎝ 이상 되어야 했으나 2009년 5월 이후는 양쪽에 실이 있는 경우 최소 150㎝ 이상 한쪽에 실이 있는 경우 120㎝ 이상될 것. 2009년 7월부터 간이 스프링클러가 의무화되고, 승계 중개 시 통로 폭은 기득권이 인정되지만 간이 스프링클러는 설치해야 한다

 

너. 제조업소 수리점등 물품의 제조 가공 수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것 + 다음요건

☞ 근생 공장을 말하며 배출시설 허가, 신고를 요하지 않는 무공해 또는 비공해, 저공해 공장이어야 하고 배출시설 허가대상인 경우와 바닥면적 500㎡ 이상인 경우는 공장으로 분류

 

더. 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것

☞ 단란주점은 허가업종으로서 기준면적 이상은 위락시설에 입점 가능하고 현실적으로 위락시설 기준의 규제와 접대부가 없어야 하는 점이다

 

러. 안마시술소 노래연습장

☞ 면적기준 없다

☞ 학교보건법상 절대 또는 상대정화 구역에 입점할 수 없고 학원[학원설립법]이 입점되어 있으면 입점할 수 없다. 단, 건축물의 연면적이 1,650㎡ 이상이면 예외적으로 가능한 경우가 있다.

☞ 소방법상 다중이용업소에 해당하여 소방시설 완비 증명서(소방 필증), 방염 필증, 비상계단 등을 갖추어야 하고 지하층이나 무창층인 경우 간이 스프링클러를 무조건 설치해야 한다. 관할 관청과 경찰서에서 행정처분 여부를 계약 시와 잔금 지급 시 두 번 확인해야 중개사고를 예방할 수 있다

☞ 안마시술소[신고 업종] 운영상으로는 위락시설이지만 맹인들의 소득 보전과 복지를 위해 2종 근생으로 분류 상업지역에만 입점이 가능하고, 안마사에 관한 규칙이 적용되어 연면적 830㎡ 이하만 허가를 내준다.

의약품 판매소와 의료기기 판매소는 1종 근린생활시설로

 

샵인샵 실내골프연습장카페[사진by니마니]

 

행복한 집 찾기 부자부동산 만들기 무조건 무조건이야*^^*

 

바닥면적 관련한 규정은 건축법 시행령 상기 별표와 같다. 위에서 각 업종별로 바다면적을 정리한 것은 이 별표를 알기 쉽게 정리 보완한 것이므로 입점을 위하여 상가를 구할 때 참조하여 행정적으로 어떠한 조치 예를 들어 용도 변경을 해야 하는지 지역에 해당 업종 영업을 할 수 있는지, 시설을 어떻게 해야 하는지 등등에 도움이 될 것이다

 

 

다중이용업소 경우에는 소방과 안전시설 이 매우 중요하다는 점, 교육 관련시설은 환경 위생 관련 규제 대상이라는 점, 나아가 불법건축물로서 위법사항이 있는 등, 시설기준에 따른 규정에 미달이 되는 경우 영업에 제한이 된다는 점 정도는 알고 있어야 할 핵심이다.